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Baut, Gruppen!

09.11.2010

Mitreden bei der Projektentwicklung, Engagement im späteren Wohnalltag und vor allem Wohnen nach eigenen Vorstellungen und gemeinsam mit Gleichgesinnten: In Wien entsteht derzeit eine ganze Reihe an unterschiedlichen Baugruppenprojekten. Der Weg zum selbstgezimmerten Wohnprojekt führt für die Beteiligten derzeit allerdings noch über einige bürokratische und juristische Umwege.

Den ganz persönlichen Lebensraum für jemanden zu gestalten ist für sich genommen schon eine große Herausforderung. Richtig interessant wird es aber, wenn Architekten gleich ein Wohnhaus für eine ganze Personengruppe planen. Und dann auch noch selbst dort einziehen. Das Architektenteam Katharina Bayer und Markus Zilker vom Büro einszueins Architektur hat genau das vor. Für einen Bauplatz am Nordbahnhof-Areal entwickeln die beiden derzeit gemeinsam mit ihren zukünftigen Nachbarn – die Kerngruppe besteht aus etwas mehr als einem Dutzend Personen – ein Wohnprojekt der etwas anderen Art: Es soll Gemeinschafträume wie einen Kinderspielraum, Gästeapartments, eine Dachterrasse und eine Werkstatt geben, dazu ein Car-Sharing-System. Zudem ist die Initiativgruppe ist nicht nur in die Entwicklung des Wohnkonzepts mit den Planern und dem Bauträger involviert, sie wird das Haus später auch selbst verwalten. Elf Stunden im Monat soll dann jeder Bewohner für ehrenamtliche Mitarbeit am Gemeinschaftsprojekt opfern, wobei dazu nicht nur das Engagement im gemeinsam gegründeten Verein zählt. Auch zwei Stunden gemeinsames Feiern pro Monat dürfen eingerechnet werden. Auch das ist ja gemeinschaftsbildend.

Mitreden bei der Projektentwicklung, Engagement im späteren Wohnalltag und vor allem Wohnen nach eigenen Vorstellungen und gemeinsam mit Gleichgesinnten: Derartige Baugruppenprojekte erfreuen sich in Wien derzeit größter Beliebtheit. Neben dem Projekt „Wohnen mit uns“ (das die Betreiber auch einfach als „Wohnprojekt Wien“ bezeichnen) am Nordbahnhof-Gelände entsteht aktuell auch in der Grundsteingasse im Rahmen einer Haussanierung ein Baugruppenprojekt, im Sonnwendviertel beim zukünftigen Hauptbahnhof sind ebenso partizipative Wohnprojekte geplant wie im derzeit größten Wiener Stadtentwicklungsgebiet, der „Seestadt“ Aspern im 22. Bezirk. Dabei sind solche alternativen Wohnformen auch in Österreich keineswegs neu. Zu den Pionierprojekten auf dem Gebiet zählen etwa die vom Architekten Fritz Matzinger entwickelten Atrium-Wohnhöfe „Les Paletuviers“, die Mitte der Siebzigerjahre in Leonding bei Linz entstanden, oder die zusammen mit Ottokar Uhl von 1980 bis 1984 in Wien errichtete Wohnhausanlage Wohnen mit Kindern. Zu den bekanntesten heimischen Beispielen zählen außerdem das 1990 eröffnete Hernalser Wohnprojekt des Vereins B.R.O.T. (geplant ebenfalls von Uhl) sowie die 1996 besiedelte Sargfabrik (von BKK-2-Architekten).

Obwohl es inzwischen auch hierzulande also durchaus einige Vorbildprojekte gibt, war das „Wohnprojekt Wien“ für die Architekten ein Experiment: Zusammen mit dem benachbarten, von Superblock geplanten Bau („Wohnen mit scharf“, der kein Baugruppenprojekt ist) und dem Bauträger Schwarzatal beteiligte man sich an einem Bauträgerwettbewerb, aus dem man glatt als Sieger hervorging. Die Wettbewerbsteilnahme stellte die Planer in der Frühplanung vor eine gewaltige Herausforderung, immerhin mussten die Kommunikation mit der Gruppe, die darauf abgestimmte Planung und der Zeitdruck vor der Projektabgabe irgendwie unter einen Hut gebracht werden. Das in wöchentlichen Treffen erarbeitete Konzept mit den unterschiedlichen Gemeinschaftsräumen ermöglicht es den späteren Bewohnern jedenfalls, Funktionen wie etwa die Unterbringung von Gästen auszulagern. Die einzelnen Wohnungsgrundrisse konnten so entsprechend kompakter gestaltet werden. Für die nicht ganz unkomplizierte Aufgabe der Wohnungsvergabe haben sich die Architekten eine Art Planspiel überlegt: Jeder zukünftige Bewohner soll vier mögliche Wohnungsoptionen auswählen, die Architekten arbeiten dann Verteilungsvorschläge aus, die dann wiederum von der Gruppe bewertet werden. In einem Zusatzvertrag mit der Baugruppe haben die Planer festgelegt, dass der auf diese Weise größere Planungs- und Kommunikationsaufwand zumindest teilweise auch finanziell honoriert wird.

Interessant sind derartige Bauvorhaben für Architekten vor allem auch deshalb, weil sie eine Planung im direkten Kontakt mit den späteren Nutzern ermöglichen – und nicht, wie sonst im Wohnbau üblich, über den Umweg mit einem Bauträger als Bauherrn. Die Umsetzung erfordert sowohl von Planern als auch von interessierten Gruppierungen einiges an themenspezifischem Know-how, allerdings müssen sich die meisten Initiativen mangels geregelter Strukturen dieses Fachwissen immer wieder neu erarbeiten oder bei Betreibern bestehende Projekte erfragen: „Eigentlich fängt jedes Projekt immer wieder bei null an“, sagt Annika Schönfeld von der Initiative für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen, die es sich zum Ziel gesetzt hat, die Rahmenbedingungen für Baugruppenprojekte zu verbessern und mögliche Interessenten zu vernetzten.

Für die Realisierung ihrer Wunschwohnungen müssen Baugruppen derzeit nämlich noch einige rechtliche Umwege gehen – etwa, indem der Bau als Wohnheim deklariert wird. Auf diese Weise sind weniger Stellplätze als sonst notwendig, und es gibt höhere Förderungen für die Allgemeinflächen. Ein Nachteil dieses Systems: Es gibt dann keine Miet-, sondern nur Nutzungsverträge, weil für Wohnheime das Mietrecht nicht gilt. Bei Baugruppen mit Eigentumswohnungen wiederum kann mitunter die Nachfolgefrage bei der Wohnungsvergabe heikel sein – was sich aber durch ein vertraglich geregeltes Mitsprache- oder Vorkaufsrecht bei der Nachfolgerfindung regeln lässt.

Grundvoraussetzung für die Umsetzung eines solchen Projekts ist aber zu allererst die Gründung eines Vereins, der die organisatorischen Aufgaben der künftigen Nutzergruppe übernimmt und als Rechtsperson etwa die Wohnbauförderung beantragt, einen Kredit mit der Bank abwickelt und generell als Projektträger fungiert. Die Abwicklung als gefördertes Bauvorhaben mit einem Bauträger kann einer Gruppe zwar viel Arbeit in der Abwicklung ersparen, birgt für aber auch Risiken: Im geförderten Wohnbau muss ein Drittel der Wohnungen extern über das Wohnservice Wien vergeben werden, was allerdings Konfliktpotenzial mit der ursprünglichen Nutzergruppe birgt – wenn etwa nachträglich dazugekommene Bewohner sich nicht gemeinschaftlich einbringen wollen. Eine Forderung der Initiative an die Politik ist deshalb unter anderem, Baugruppenprojekte von dieser sogenannten „Anbotsverpflichtung“ auszunehmen.

„Politisch gesehen ist ein vollständiges Fallen dieser Regelung für Baugruppen nicht denkbar“, meinte allerdings Wolfgang Förster, Leiter des Referats für Wohnbauforschung (MA 50) im Rahmen einer Diskussionsveranstaltung rund um die Thematik Ende Oktober in der IG Architektur. Ein möglicher Lösungsansatz könne aber sein, die Projektinhalte möglichst früh zu kommunizieren und das Drittel der Wohnungen entsprechend bald zu vermitteln – so könnten die externen Interessenten zu einem Teil der Gruppe gemacht werden. Damit interessierte Personen in Zukunft leichter an Informationen zu dem Thema kommen können, hat die Stadt inzwischen immerhin eine E-Mail-Adresse und eine eigene Telefonnummer beim Wohnfonds Wien eingerichtet.

Ein großes Problem für interessierte Gruppen ist derzeit allerdings noch, überhaupt an geeignete Grundstücke zu gelangen. Ein mögliches Modell, wie das Problem gelöst werden kann, wird etwa in Hamburg vorexerziert, wo ein fixer Prozentsatz der städtischen Baugrundstücke an Baugruppen vergeben wird. Wer nicht, wie beim Wohnprojekt Wien, den riskanten Umweg über einen Bauträgerwettbewerb nehmen will, kann es auch wie eine Baugruppe in der Ottakringer Grundsteingasse machen. Dort arbeiten Baugruppen-Aktivisten mit Unterstützung des interdisziplinären Büros Raum & Kommunikation und mit dem Architekten Wolf Klerings an der Umsetzung eines gemeinschaftlichen Wohnprojekts in einem Sanierungshaus (an das man ebenfalls über einen Bauträger gelangte). Als übergeordnetes Motto hat sich die Gruppe generationenübergreifendes Wohnen als Thema gewählt. 19 Wohnungen sollen in dem Wohnprojekt untergebracht werden, mit im Konzept ist eine Kleinwohnung vorgesehen, in der später etwa eine eigene Pflegekraft untergebracht werden kann. Ein Vorteil für die Beteiligten ist bei einem derartigen Sanierungsprojekt, dass – anders als bei einem Neubauvorhaben – bei der Förderungswürdigkeit der Interessenten keine Einkommensobergrenzen gelten.

Begehrte Neubaugrundstücke will die Stadt in größerem Ausmaß den Baugruppen im aktuellen Vorzeige-Stadtentwicklungsgebiet Aspern zur Verfügung stellen. Ein eigener Baublock ist nur für partizipative Wohnprojekte reserviert, etwa 80 Wohneinheiten könnten so auf verschiedene Baugruppen aufgeteilt werden. Die Interessenten müssen für die vorreservierten Bauplätze allerdings ein Bewerbungsverfahren durchlaufen. Anfang November sollten die Ausschreibungen für die Bauplätze starten, frühestens im Mai nächsten Jahres, sagt Josef Lueger von der Aspern-Entwicklungsgesellschaft Wien 3420, könne man mit den Baugruppen die Verträge abschließen. „Hier ist eine gute urbane Situation im Entstehen, das wird kein verdichteter Flachbau am Stadtrand. Wir wollen hier auch ein Signal an die Baugruppen-Interessierten setzen: Das ist nicht der Bisamberg oder Wohnen im Speckgürtel“, sagt Lueger.

Wobei sich erst nach Abschluss der Architektur-Wettbewerbe herauskristallisieren wird, welche urbanen Qualitäten der neue Stadtteil wirklich bekommt. Für die Baugruppen ist das derzeit ein doppeltes Problem: Sie müssen überhaupt erst einmal Leute für ihre Projekte begeistern – und das städtische Umfeld, in dem diese entstehen werden, ist dazu derzeit noch reichlich unklar definiert. Interessenten für die Baugruppenplätze gibt es in Aspern aber trotzdem genug. „Man muss jetzt einfach die Chance nutzen, dass daraus etwas wird. Sonst sagt die Stadt hinterher: Es gab das Angebot, aber es wollte keiner“, sagt Petra Hendrich, die in der Initiative für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen mitmacht und auch die Gruppe „Seestern Aspern“ mitgegründet hat. Bisher haben die Initiatoren der Baugruppe Interessenten gesammelt, nun hat man genügend Beteiligte gefunden, um gemeinsam konkrete Ideen zu entwickeln.

An einem Projekt in Aspern interessiert ist auch der B.R.O.T.-Verband, der schon in Hernals ein Baugruppenprojekt betreibt und Anfang dieses Jahres in Kalksburg ein Ablegerprojekt eröffnet hat. „Wir haben gesehen, dass in Aspern ein neuer Stadtteil entsteht und gedacht: Super, da müssen wir mit neuen Wohnformen präsent sein“, sagt Helmuth Schattovits, Sprecher und treibende Kraft hinter dem Verein. B.R.O.T. ist eine Gemeinschaft mit christlichem Hintergrund – im Hernalser Haus gibt es neben Gemeinschaftsräumen und Grünflächen bzw. einem Balkon für jede Wohnung auch eine eigene Kapelle und eine eigene Spiritualitätsgruppe, wobei für Schattovits das Projekt auch eine gesellschaftspolitische Dimension hat – etwa als Alternativmodell für die sich ändernden familiären Strukturen in der Großstadt. Hausgemeinschaft statt Verwandtschaft, sozusagen: „Wir wollen nicht die Haushalte auflösen“, sagt Schattovits, „aber in der alltäglichen Lebensführung soll sich etwas ändern, damit die kleinen Funktionskreise im Alltag wieder funktionieren.“ So gibt es im Hernalser Projekt nicht nur die obligatorischen Arbeitsgruppen für unterschiedlichste Verwaltungsaufgaben, es gibt einen Solidaritätsfonds und nachbarschaftliche Hilfe ist im Alltag ohnehin selbstverständlich. In Aspern will der soziale Verband ein interkulturelles und interkonfessionelles Projekt realisieren, wie auch die beiden bestehenden B.R.O.T.-Projekte wird wohl auch der neue Standort wieder in Form eines Wohnheims organisiert sein. Das Eigentumsmodell, sagt Schattovits, könne in einer Gemeinschaft nämlich schnell destruktiv wirken.

Ganz anders sieht das der Architekt Fritz Oettl von POS-Architekten, der derzeit als Projektorganisator an der Baugruppe Ja:spern mitarbeitet, das als Eigentumsprojekt realisiert werden soll – bisher eine Ausnahme unter den aktuellen Wiener Baugruppenprojekten. „Für uns ist das die einzige Form, in der echte Entscheidungsfähigkeit gegeben ist. Beim Heimmodell übernimmt ja ein Verein die Verantwortung und trifft die wesentlichen Entscheidungen“, sagt Oettl. Etwa 15 bis 20 Wohneinheiten sollen im Rahmen des Projekts entstehen, geplant ist eine Errichtung nach Passivhausstandard, wenn es kostenmäßig machbar ist, will der Architekt ausschließlich ökologische Baustoffe verwenden. Sämtliche gemeinschaftliche Fragen sollen im Rahmen eines Wohnungseigentümervertrags geregelt werden, später will man eine professionelle Hausverwaltung engagieren. Thematisch will man Aspekte von Wohnen und Arbeiten miteinander verknüpfen, mehrere Interessenten bräuchten etwa ein eigenes Büro oder Atelier – was gleichzeitig eine Belebung der Erdgeschoßzone mit sich bringen würde.

Wie alle anderen Baugruppen muss freilich auch Ja:spern erst das zweistufige Bewerbungsverfahren hinter sich bringen, wobei sämtliche Bewerber gut gerüstet sind. Und sollte der Andrang an Interessenten noch größer werden, hat man in Aspern sicherheitshalber auch schon eine Erweiterungsmöglichkeit für die Baugruppenprojekte eingeplant.

Informationen:
Infostelle beim Wohnfonds Wien: baugruppe@wohnfonds.wien.at,
Tel.: 403 59 19-866 95
http://gemeinsam-bauen-wohnen.org/
www.wohnprojekt-wien.at
www.brot-verband.at
www.pos-architecture.com
www.parq.at

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