Direkt zum Inhalt
Gegen Spekulation im geförderten Wohnbau: (v.l.n.r.) Christoph Chorherr (Gemeinderat der Grünen und Sprecher für Stadtplanung, Energie und Wohnen), Kathrin Gaal (amtsführende Stadträtin für Wohnen, Wohnbau, Stadterneuerung und Frauen) und Josef Ostermayer (Obmann des Wiener Landesverbandes der Gemeinnützigen

Neue Flächenwidmung gegen Spekulation

09.08.2018

Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal und der Wohnbausprecher der Grünen Christoph Chorherr, kündigen maßgebliche Neuerungen bei der Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ in der Wiener Bauordnung an. Unterstützt wird das Vorhaben von Josef Ostermayer, Obmann des Wiener Landesverbandes der Gemeinnützigen.

In Wien ebenso wie in vielen anderen Metropolen der Welt ist die Ermöglichung wie Bereitstellung leistbaren Wohnens eine zentrale Herausforderung der Politik. Eine aktuelle Initiative der Wiener Stadtregierung hat sich nun die Verfolgung eben dieses Ziels zur Aufgabe gemacht.
So kündigten Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal und Planungssprecher Christoph Chorherr, bei der Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ in der Wiener Bauordnung maßgebliche Neuerungen an.

Geförderten Wohnbau vorantreiben
„Es geht bei der Kategorie ,geförderter Wohnbau‘ darum, in Wien noch mehr geförderten Wohnbau zu errichten und die Wohnbauleistung der Stadt weiter voranzutreiben. Gleichzeitig sind strengere gesetzliche Bestimmungen notwendig, um weiter wirksam gegen Spekulation vorzugehen. Dafür hat die jüngste Judikatur des Verfassungsgerichtshofs eine wichtige Grundlage geschaffen. Daher gelten für die Widmungskategorie ,geförderter Wohnbau‘ künftig deutlich strengere rechtliche Auflagen. Mit seinen leistbaren Mieten ist der soziale Wohnbau die größte Mittelstandsförderung und wirkt sich auf den gesamten Mietpreismarkt preisdämpfend aus. Damit stärken wir auch die Kaufkraft der Wienerinnen und Wiener“, so Kathrin Gaal.
„Kommt zukünftig in Widmungs- und Bebauungsplänen diese Widmungskategorie zur Anwendung, dürfen dort de facto nur Wohnbauten mit einem überwiegenden Anteil von geförderten Wohnungen errichtet werden. Diese unterliegen dann den entsprechenden Beschränkungen bei den Mietkosten“, erklärt Christoph Chorherr die geplante Regelung.
Josef Ostermayer, Obmann des Wiener Landesverbandes der Gemeinnützigen hat seine Unterstützung für dieses Vorhaben zugesagt: „Die Verfügbarkeit von kostengünstigem Bauland ist Grundvoraussetzung für die Tätigkeit von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Die geplante Neuregelung leistet in einem schwierigen Marktumfeld einen wichtig Beitrag, damit wir auch zukünftig ausreichend leistbaren Wohnraum schaffen können.“

Neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“
In dieser Kategorie werden einige verbindliche Neuerungen im Hinblick auf jüngste Entscheide des Verfassungsgerichtshofs explizit festgehalte.Die Widmung „geförderter Wohnbau“ ist somit künftig mit folgenden Verpflichtungen gekoppelt:

  • Nachweis über Angemessenheit der Grundstückskosten. Nachdem ein Signal gesetzt werden soll, dass sich die Grundkosten im geförderten Wohnbau nicht in eine unleistbare Höhe entwickeln, soll dieses Ziel entsprechend dem unlängst gefassten Beschluss im Gemeinderat für Stadt Wien-Liegenschaften entsprechend der bisherigen jahrzehntelangen Praxis auch ausdrücklich im Wohnbauförderungsrecht mit 188 Euro pro Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche limitiert werden. Auf Förderungsdauer (40 Jahre) soll dieses Grundkostenlimit eingefroren und die Wohnungen weder gewinnbringend vermietet noch veräußert werden können.
  • Grundbücherlich erfasstes Veräußerungsverbot der Wohnungen zu Gunsten des Landes Wien: Das bedeutet, dass die Stadt Wien im Verkaufsfall ihre Zustimmung geben muss.
  • Durch die Förderungsdauer soll im Zusammenhang mit dem Veräußerungsverbot zu Gunsten des Landes Wien sichergestellt werden, dass die Käuferin bzw. der Käufer der Wohnung auch anlässlich des Mietkaufs (z.B. nach 10 Jahren wird Eigentum an der Mietwohnung erworben) durch einen Weiterverkauf keinen Spekulationsgewinn erwirtschaftet bzw. die Wohnung nur im Sinn des Förderungsrechtes weiter vermietet werden darf (im Jahr 2018 zu 4,87 Euro pro m² WNFl). Das Veräußerungsverbot erstreckt sich auf die Zeit der Förderdauer.
  • Die gewinnoptimierte Veräußerung soll überdies durch Übernahme der Kaufpreisbildungsvorschrift nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verhindert werden.

Gaal und Chorherr unterstreichen die Bedeutung der Neuregelung: „Das ist ein wichtiger Schritt, um Grundstücks- und Wohnungsspekulation wirksam entgegengetreten zu treten und verstärkt Flächen für leistbare Wohnungen zu mobilisieren und langfristig zu sichern. Davon profitieren letztlich alle Wiener.“

Judikatur des VfGH
Dank seines großen Bestandes an Gemeinde- und geförderten Wohnungen ist Wien in einer weit besseren Position als viele andere Städte. Aber auch in Wien wirken sich stark steigende Grundstückskosten zunehmend auf die Rahmenbedingungen für den sozialen Wohnbau aus. Immer mehr nationale und internationale Finanzanleger entdecken städtischen Boden als sichere Wertanlage und treiben damit die Grundstückspreise in die Höhe. Die Stadt Wien setzte in den vergangenen Jahren bereits eine Reihe von Gegenmaßnahmen (Wohnbauoffensive, Novelle Bauordnung 2014, Novelle der Neubauverordnung 2018 u.v.m). Weitere Regelungen, um die steigenden Baupreise aufzufangen und Spekulation wirksam einen Riegel vorzuschieben, wurden in der aktuellen Novelle der Wiener Bauordnung verankert.
Die jüngste Judikatur des Verfassungsgerichtshofs schuf die Grundlage dafür, im Rahmen der Novelle auch die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ rechtlich – im Sinne des leistbaren Wohnens – noch präziser zu gestalten. Dieser hat zuletzt in seinen Entscheidungen (vgl. die Erk. vom 12.10.2016, G 673/2015 u.a., und vom 28.6.2017, G 428/2016 u.a.) dem Gesetzgeber einen weiten Spielraum eingeräumt, um „wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Interessen“ zu regeln. So hat das Höchstgericht ausdrücklich anerkannt, dass es im öffentlichen Interesse liegt, die „Erschwinglichkeit der Wohnung, insbesondere für einkommensschwächere Gruppen, zu gewährleisten“ und eine „spürbare Preisdämpfung“ zu bewirken.
Nach der öffentlichen Begutachtung, die in den nächsten Tagen beginnt, soll das Gesamtpaket der Novelle der Wiener Bauordnung im Herbst im Landtag beschlossen werden.

Autor/in:
Redaktion Architektur & Bau Forum
Werbung
Werbung