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Rechtsunsicherheit beim Vermieten von Geschäftsraum

29.03.2013

Das Steuerjahr 2013 hat’s in sich.

Dr. Georg Salcher  Consultatio  Steuer­beratung und Wirtschafts­prüfung,  www.consultatio.at

Seit Jahresbeginn gelten zahlreiche neue Gesetze. Weitere Änderungen „verdanken“ wir den Verfassungsrichtern und aktuellen Erlässen des Finanzministeriums. Besonders stark wirken sich neue Vorschriften rund um die Umsatzsteuer auf die Wirtschaft aus. Aufpassen heißt’s, wenn bei Businessimmobilien der Mieter wechselt.

Geschäftsräumlichkeiten und -liegenschaften zu vermieten ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Fiskus bietet den Vermietern jedoch die Möglichkeit, den Umsatz als steuerpflichtig zu behandeln. Effekt: Die Vermieter zahlen 20 Prozent Umsatzsteuer, holen sich im Gegenzug aber die Vorsteuer zurück. Im Vorjahr hat der Gesetzgeber diese Option drastisch eingeschränkt. Vermieten Sie geschäftlich, müssen Sie den Mieter künftig genau durchleuchten. Denn eine Vermietung mit Umsatzsteuer ist nun an eine neue Voraussetzung geknüpft: Ihr Mieter muss die Liegenschaft nahezu ausschließlich – also mindestens zu 95 Prozent – für Umsätze verwenden, die nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind.

Die Finanz gesteht „großzügig“ ein einmaliges Unterschreiten der 95-Prozent-Grenze auf bis zu 92,5 Prozent innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren zu. Diese neue Spielregel wird für alle Mietverhältnisse schlagend, die nach dem 31. August 2012 beginnen. Ausgenommen sind jene Vermieter, die das Gebäude vor dem 1. September 2012 selbst errichtet haben. 

Den Nachweis, dass der Mieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, hat leider der Vermieter zu erbringen. Wie muss der Nachweis aussehen? Er kann sich aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder aus anderen Unterlagen ergeben. Ob die Bestätigung jährlich neu eingeholt werden muss, ist unklar. 

Problematische Rechtsmeinung

Achtung: Aus umsatzsteuerlicher Perspektive sieht das Finanzministerium in jedem Wechsel – ob auf Vermieter- oder Mieterseite – ein neues Miet- oder Pachtverhältnis begründet. Eine äußerst problematische Rechtsansicht, wenn sich, wie häufig der Fall, trotz eines Eigentümerwechsels an den Mietverträgen rein gar nichts ändert – etwa weil jemand zwar das gesamte Gebäude kauft oder erbt, die Verträge mit den Mietern aber nicht anrührt. Auch Umgründungen, bei denen die Unternehmeridentität wechselt, sind schädlich. 

Haben Sie als Vermieter Ihr Gebäude nicht selbst errichtet, sondern gekauft, sind Sie also von der Neuregelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse betroffen, die ab dem 1. September 2012 beginnen – und zwar auch dann, wenn Sie schon vor diesem Stichtag zum Hausbesitzer avancierten! 

Beispiel

Frau Emsig kauft 2004 ein Betriebsgebäude. Noch im selben Jahr vermietet sie es umsatzsteuerpflichtig an eine Versicherung. 2013 gibt es einen Mieterwechsel – ein Ärztezentrum eröffnet. Emsig darf beim neuen Mietverhältnis nun nicht mehr auf die Umsatzsteuer­befreiung verzichten. Aufgrund der Änderung der umsatzsteuerlichen Verhältnisse muss Frau Emsig Vorsteuern, die sie in der Vergangenheit in Abzug gebracht hat, berichtigen. 
Bis zur Klärung der neuen Rechts­lage ergibt sich für viele Vermieter also erhebliche Unsicherheit, wenn es um die Umsatzsteuer bei Immobiliengeschäften geht. 

Tipp 

Beim Kauf einer Liegenschaft em­pfiehlt sich im Zweifelsfall derzeit jedenfalls ein „Share Deal“ (Erwerb der Eigentümer-Gesellschaft) anstelle eines „Asset-Deals“. Damit können Sie die unangenehmen umsatzsteuerrechtlichen Folgen eines Mieter- oder Vermieterwechsels vermeiden. Achten Sie als Vermieter auch darauf, dass Sie in neuen Mietverträgen Umsatzsteuer-Anpassungsklauseln und Auskunftspflichten vereinbaren. 

Ist-Versteuerer: Erst zahlen, dann die Vorsteuer abziehen

Ein Unternehmer, der seine Umsätze erst dann versteuern muss, wenn er sein Entgelt vereinnahmt hat, wird als „Ist-Versteuerer“ bezeichnet. Vor allem Freiberufler – also Rechtsanwälte, Notare, Ziviltechniker, Tierärzte, Hausverwalter oder Unternehmensberater – führen ihre Umsatzsteuer auf diese Weise ab. Sofern ihr Betrieb einen Vorjahresumsatz von zwei Millionen Euro nicht überschreitet, haben die Ist-Versteuerer seit 1. Jänner 2013 neue Regeln hinsichtlich des Vorsteuerabzugs zu beachten: Sie dürfen die Vorsteuer nun erst zum Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung geltend machen. Bisher konnte etwa ein Berater, der neue Büromöbel anschaffte, sich die laut Händlerrechnung anfallende Vorsteuer sofort vom Fiskus holen, auch wenn er erst viel später zahlte. Das geht nun nicht mehr. Die neue Bestimmung zwingt dazu, die firmeneigenen Buchhaltungsprogramme umzustellen. 

Hat hingegen ein Ist-Versteuerer (auch Gesellschaften) im Vorjahr – ohne Hilfsgeschäfte – mehr als zwei Millionen Euro Umsatz gemacht, bleibt für ihn alles unverändert. Ausgenommen von der Neuregelung sind zudem Versorgungsunternehmen (Müllabfuhr, Gas, Strom, Wasser, Wärme). Wie bisher dürfen sie den sofortigen Vorsteuerabzug unabhängig von der Höhe ihres Umsatzes auch weiterhin beanspruchen! 

Autor/in:
Georg Salcher
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