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4. Expertenforum: "Handel, Hotel & Wohnbau in CEE/SEE"

07.10.2008

Die aktuelle Finanzkrise und deren Folgen für den osteuropäischen Immobilienmarkt war eines der zentralen Themen beim 4. Expertenforum von RegioPlan, das am 2. Oktober im Studio 44 in Wien über die Bühne ging. Rund 200 Besucher folgten der Einladung des Standortexperten und nutzten die Veranstaltung nicht nur, um Erfahrungen über die so unterschiedlichen Märkte im CEE-Raum auszutauschen, sondern vor allem als Networking Plattform.

"Man kann nicht nachhaltig für den Markt oder für den Investor entwickeln, sondern immer nur für den Konsumenten", Hanna Bomba-Wilhelmi, RegioPlan

Hanna Bomba-Wilhelmi, Geschäftsführerin vom Gastgeber RegioPlan gab zu Beginn einen Einblick in die Einzelhandelssituation in Osteuropa. "Man sieht zum Teil gesättigte Märkte und dennoch unglaublich viele Projekte in der Pipeline", erläuterte Bomba die Situation im Einzelhandel und warf dann ein, dass es aufgrund der aktuellen Entwicklung zwar kaum neue Projekte gäbe, sich die Verkaufsflächendichte in einzelnen Städten dennoch vervielfachen werde, sollten alle bestehenden Projekte realisiert werden. "In Rumänien etwa wird die Verkaufsflächendichte von derzeit 5 auf 19 Quadratmeter pro 100 Einwohner ansteigen, in Kroatien von 15 auf 37", rechnete Bomba vor. "Dieselben 100 Einwohner von heute sollen also morgen den Umsatz von so viel mehr Verkaufsfläche sichern?", fragte Bomba in den Raum. "Es muss wieder der Konsument in den Mittelpunkt rücken", stellte sie dann klar. "Das bedeutet, die Konsumenten so gut wie möglich zu kennen und sich in jedem neuen Markt an die jeweiligen Kundenbedürfnisse anzupassen", so Bomba-Wilhelmi abschließend.

Auch Christian Lange von der Metro Group Asset Management zeigte sich davon überzeugt, dass Entwicklungen ausschließlich für den Konsumenten gemacht werden müssten. Denn "wenn der Kunde nicht kommt, kann der Mieter die Umsätze nicht machen, also ist im Grunde jeder Tag Wahltag". Er sähe jedoch keinen Widerspruch zwischen einem schnellen Markteintritt und Qualität. Dafür müsse man aber die Märkte und die Standorte sehr gut einschätzen können, so der Handelsprofi.

"Man muss keine Grenze ziehen zwischen schnellem Vorankommen und Qualität, es geht auch beides", Christian Lange, Metro Group

Nach dem Boom am Einzelhandelimmobilienmarkt sei in Zukunft vor allem der Wohnbau einer der aufstrebendsten Bereiche in der Immobilienwirtschaft. Das Potenzial sei riesig, das Angebot aber noch sehr gering, erläuterte Wolfgang Richter, Standortexperte und Geschäftsführer von RegioPlan. "Ohne alle Länder in einen Topf werfen zu wollen ist der Einzelhandel tendenziell jener Bereich, der sich von den Bedürfnissen der Konsumenten entfernt hat", so Richter. Im Wohnbau sei das anders.

"Beim Wohnbau geht es nicht um einen gelungenen Deal, sondern um das Glück der Menschen", Wolfgang Richter, RegioPlan

"In dem Ausmaß, in dem die Entwicklung der Handelsimmobilien abflacht, wird der Wohnbau steigen", sagte Richter überzeugt. Für Investitionen im Wohnbau spreche zudem, dass der Bedarf an Wohnungen langfristig und kontinuierlich bestehen bleibe, vor allem im mittleren und unteren Preissegment. "Bisher hat der Immobiliensektor einen sehr schmalen Bereich abgedeckt, es gibt also noch eine Menge Potenzial für eine stärker werdende Mittelschicht", so Richter weiter.

Ähnlich stelle es auch Peter Oberlechner von der größten regionalen Anwaltskanzlei in Zentral- und Osteuropa dar, der dem Wohnungsmarkt derzeit das geringste Risikopotenzial attestierte. "Die steigende Population, junge Menschen, steigende Standards und der zum Teil sehr schlechte Zustand des Bestandes schüren die Nachfrage", so Oberlechner.

"Der Wohnbau ist für die nächsten 30 bis 50 Jahre ein sicherer Treiber in der Bauwirtschaft", Peter Oberlechner, Wolf Theiss

Neben dem Wohnbau sei auch das Hotel eine Immobilie mit Zukunft, war im Vortrag von Ivo Pezzei von Michaeler & Partner zu hören. "Wenn man in einer Stadt nur die Wahl hat zwischen einem Luxushotel um 600 Euro pro Nacht und einem Hinterhofhotel fern jeglicher westlicher Standards, das dennoch sehr teuer ist, gibt es reichlich Nachholbedarf", betonte Pezzei. Wobei der Hotelentwickler zwischen der Stadt- und der Ferienhotellerie unterschied. Hotels in den Hauptstadtzentren seien extrem teuer, hätten aber dennoch eine hohe Auslastung. "Es ist sehr schwierig, günstigere Kategorien zu entwickeln wenn sich dafür kein Betreiber findet", gab Dr. Pezzei zu bedenken. Das mache für ihn Sekundär- und hier vor allem Industriestädte für den 4 Sterne Sektor sehr interes sant. In der Ferienhotellerie seien vor allem Wellness-, Konferenz -, und Golfhotels für eine steigende Mittelschicht die Zukunft, so Pezzei.

"Es gibt in Osteuropa noch kaum mittelpreisige Hotels. Die Zukunft liegt im 4-Sterne Sektor und im Wellness- und Konferenzbereich", Ivo Pezzei, Michaeler & Partner

Bei der hochkarätig besetzten Diskussionsrunde war die Finanzkrise eines der zentralen Themen, sowie die steigende Bedeutung von nachhaltigeren Investitionen in erster Linie im Einzelhandelssektor. "Es wird durch die Finanzkrise Auswirkungen auf zukünftigen Projekte geben", stellte Michael Müller vom Entwickler Eyemaxx fest, "weil man nur noch sehr schwer eine Finanzierung bekommt". Laufende Projekte seien davon aber nicht betroffen, ergänzte Müller, da bestehende Zusagen von Banken eingehalten würden. Laut Hanna Bomba-Wilhelmi von RegioPlan gelte es abzuwarten, wie die Konsumenten auf die Krisenmeldungen ragieren werden. Die Frage sei, ob sie die Ampel von derzeit orange auf rot stellen und ihre Konsumausgaben reduzieren werden, so Bomba. Auch für Rainer Kundörfer von der Leder & Schuh AG sei vor allem das Konsumverhalten wichtig, denn von einer Konsumzurückhaltung wäre der gesamte Handel betroffen. Er sei aber auch überzeugt, dass die Projekte durch die Krise nun wieder mehr Qualität bekommen werden. Es sei mühsam gewesen, sich mit so vielen Projekten herumzuschlagen, so Kundörfer.

Für nachhaltigen Erfolg seien für Pavel Klimes, Euro Mall Shopping Centers, mehrere Faktoren ausschlaggebend, unter anderem der Standort aber vor allem das Marekting. Ohne ein gutes Marketing helfe auch ein guter Standort nichts, so Klimes. Die Kernfaktoren müssten aber stimmen, entgegnete Bomba-Wilhelmi. Man müsse seine Hausaufgaben machen sonst könne einen auch das beste Marketing nicht retten. Selbes gelte auch für spektakuläre Elemente, wie eine Indoor-Hochschaubahn oder eine Skihalle, die immer nur Zusatzangebote sein könnten, nie die Basis für Erfolg, so Bomba. "Es ist toll wenn die Leute nicht nur zum Einkaufen ins Shopping Center kommen, sondern auch, um gesehen zu werden", meinte etwa Marcus Wild von SES. Vor allem in Osteuropa würde das eine große Rolle spielen, wie auch Primoz Goslar von Mercator bestätigte, weil dort Shopping Center auch aufgrund fehlender innerstädtischer Strukturen eine Marktplatz-Bedeutung hätten.

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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