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Benützung von Nachbargrundstücken

25.03.2011

In der täglichen Baustellenpraxis, insbesondere im Hochbau, ist die Frage der Benützung von Nachbargrundstücken, sei es zu bloßen Vermessungsarbeiten, zur Benützung des Luftraums über dem Nachbargebäude für den Kranschwenkbereich, oder zur Benützung auf sonstige Art und Weise, ein ständiges (Streit-) Thema.

Eine Weigerung der Nachbarn, der Benützung ihrer Liegenschaft zuzustimmen (diese Weigerung ist in vielen Fällen in einer gerechtfertigten Sorge um Beschädigung des eigenen Hab und Guts motiviert, in manchen Fällen aber auch darin, ein Druckmittel für eine entsprechende Gegenleistung aufzubauen – das sogenannte „Körberlgeld“), stellt aufgrund des regelmäßig vorliegenden Termindrucks ein Problem für die Baufirmen dar. Die Voraberledigung solcher Fragen im Zuge der Bauverhandlung findet in den meisten Fällen schon deshalb nicht statt, weil die ausführende Baufirma zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht beauftragt ist und daher die detaillierten Fragen der Baustellenlogistik und der notwendigen Benützung von Nachbargrund (die regelmäßig im Verantwortungsbereich der ausführenden Baufirma liegen) in diesem Stadium nicht gelöst werden.


Bundesländer-Unterschiede
Die grundsätzliche Notwendigkeit einer Benützung von Nachbargrund bei Bauvorhaben ist in sämtlichen Landes-Baurechtsbestimmungen erkannt und berücksichtigt worden, ist aber im Detail in jedem Bundesland anders geregelt, und diese föderalistische Konsequenz wird trotz Bemühungen einer Angleichung bzw. Kompetenzänderung durch eine große Verwaltungsreform wohl auch noch eine Zeitlang erhalten bleiben. In der Folge soll nun zum besseren Überblick eine Zusammenstellung der wesentlichen landesgesetzlichen Regelungen in Österreich erfolgen.

Die gesetzlichen Regelungen finden sich an folgenden Stellen:
Burgenland (in der Folge „B“): § 12 Baugesetz
Kärnten (in der Folge „K“): §§ 48 und 49 Bauordnung
Niederösterreich (in der Folge „NÖ“): §§ 7 und 8 Bauordnung
Oberösterreich (in der Folge „OÖ“): § 15 Bauordnung
Salzburg (in der Folge „S“): §§ 6 und 14 Baupolizeigesetz
Steiermark (in der Folge „St“): § 36 Baugesetz
Tirol (in der Folge „T“): § 34 Bauordnung
Vorarlberg (in der Folge „V“). § 14 Baugesetz
Wien (in der Folge „W“): § 126 Bauordnung.

Gemeinsam ist allen Landesgesetzen, dass für eine – allgemein gesagt – unvermeidbare Benützung von Nachbargrund im Zuge von Bauarbeiten eine gesetzliche Duldungspflicht des Nachbarn besteht. Ebenso ist allen Landesgesetzen gemeinsam, dass im Falle der Verweigerung dieser Duldung bzw. der Nichteinigung über das Ausmaß der Duldung die Baubehörde auf Antrag entscheidet. Eine der Baupraxis entgegenkommende Beschleunigung dieses Verfahrens ist allerdings lediglich in T vorgesehen (Entscheidungsfrist für die Behörde von maximal sechs Wochen sowie Vollstreckbarkeit der durch die Behörde – offenbar gemeint: erstinstanzlich – festgesetzte Duldung).

In den Bestimmungen aller anderen Bundesländer darf mit der Benützung des Nachbargrundes wohl erst mit Rechtskraft der baubehördlichen Entscheidung begonnen werden, was bei der durchschnittlichen Dauer des Durchlaufens des Instanzenzuges regelmäßig erst nach Bauende der Fall sein wird – mit anderen Worten: Diese Möglichkeit der Entscheidung durch die Baubehörde ist in der Baupraxis von geringem Wert.

Sehr viel unterschiedlicher sind die Regelungen der Bundesländer bei Fragen des Schadenersatzes und des Entgelts für die Benützung, daher seien diese in der Folge kurz skizziert:

Schadenersatz:
Zuständigkeit der Baubehörde: OÖ, T
Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte: S, St, V (Eigenzuständigkeit LG Feldkirch), W
Zuständigkeit der Baubehörde mit sukzessiver Gerichtszuständigkeit: B, K, NÖ

Entgelt für Benützung:
kein Entgelt: B, K, NÖ, OÖ, S (aber Sicherstellung für Schäden auf Verlangen), St, T, W
Entgelt bei Benützung länger als ein Monat: V (Eigenzuständigkeit LG Feldkirch)

Hingewiesen sei auch noch auf Mindestfristen für die Vorabverständigung des Nachbarn über die Benützungsabsicht in einigen Bundesländern:
2 Wochen davor: T, V
4 Wochen davor: NÖ (zusätzlich vor Benützung: zwingende Beweissicherung), OÖ

Die obigen Ausführungen sollen lediglich einen ersten und groben Überblick geben. Im Anlassfall ist selbstverständlich immer zu empfehlen, den genauen Gesetzeswortlaut zur Hand zu nehmen.

RA Mag. Thomas Kurz
Cand.iur. Caroline Stefan
Heid Schiefer Rechtsanwälte OG
Landstraßer Hauptstraße 88/2–4
A-1030 Wien
T +43(0)1/9669786
www.heid-schiefer.at

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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