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BTVG: Konkretisierung des Bauprojekts

18.03.2010

Im ersten Teil der Artikelserie wurde der Bauträgerbegriff und seine Pflichten erklärt. Das 2008 novellierte BTVG umfasst jedoch einen sehr weiten Bauträgerbegriff.

Bauträger nach BTVG ist jede
- gewerbliche
- private oder
- gemeinnützige und
- jede sonstige natürliche oder juristische Person,
die sich verpflichtet, einem Erwerber die in § 2/1 BTVG (siehe weiter unten) genannten Rechte einzuräumen.

Im zweiten Teil der Artikelserie wurden die dem Bauträgervertrag verwandten Vertragstypen besprochen, mit denen versucht wird, das Bauträgervertragsgesetz zu umgehen: Generalunternehmervertrag (Werkvertrag), Betreuungsvertrag.
Im dritten und letzten Teil der Artikelserie werden die Wesensmerkmale eines Bauträgervertrages besprochen: Konkretisierung des Bauprojektes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gelangt ein Wohnungsobjekt samt Liegenschaft/Liegenschaftsanteil zum Verkauf, das nicht ausschließlich nach den Wünschen des Erwerbers errichtet wird. Das heißt, der Erwerber kann nur unwesentlich in die Planung eingreifen. In aller Regel liegt bereits eine Baubewilligung vor, sodass den Wünschen des Erwerbers nur durch einen Austauschplan entsprochen werden kann. Dies bedeutet, dass Änderungen vorwiegend nur im Inneren des Bauwerkes möglich sind.

Wird ein solches Objekt angeboten und kommt es in weiterer Folge zum Vertragsabschluss, liegt ein Bauträgervertrag vor. Diese oben beschriebenen Umstände sprechen gemäß OGH dagegen, dass der Verkäufer Auftragnehmer ist und somit ein Bauwerkvertrag vorliegt.

Vertragstypen beachten
Ein Bauträgervertrag liegt auch dann vor, wenn der Vertrag über den Ankauf der Liegenschaft einerseits und der Bauträgervertrag i. e. S. andererseits nicht gemeinsam in einer Vertragsurkunde zusammengefasst werden. Unwichtig für die Beurteilung, welcher Vertragstyp vorliegt, ist m. E. in diesem Zusammenhang, in welchem Bauzustand das Bauobjekt übergeben wird – schlüsselfertig, belagsfertig oder ohne Errichtung von Innenwänden, nur mit den zentralen Anschlüssen, als sogenanntes Ausbauhaus.

Das heißt: Die Konkretisierung der Planung – unabhängig von der Ausbaustufe – des Objekts erfolgt nicht durch den Erwerber, sondern durch den Bauträger (Verkäufer). Liegt jedoch die Bestimmung der Planung und Gestaltung des zu errichtenden Objektes ausschließlich beim Erwerber und ist dieser nicht an einen bestimmten Erbringer der Bauwerksleistung gebunden, so besteht m. E. kein Bauträgervertrag. Dieser Fall setzt voraus, dass die Liegenschaft oder der Liegenschaftsanteil unabhängig von der Bauplanung erworben wurde oder in Zukunft erworben wird (wie z. B. bei der Bestellung einer Bauleistung für eine zukünftig zu erwerbende Liegenschaft.

Da das BTVG und das KSchG eng miteinander verbunden sind, kommt der Begriff der wirtschaftlichen Einheit des § 18 KSchG zur Anwendung. Demgemäß liegt eine wirtschaftliche Einheit vor, wenn zwischen dem Liegenschaftseigentümer einerseits und dem Bauträger andererseits eine ständige Rechtsbeziehung besteht.
Dies gilt nicht nur für den Liegenschaftseigentümer und Bauträger, wenn diese unterschiedliche Personen sind, sondern auch für die das Bauvorhaben finanzierende Bank, bezogen auf den Kreditvertrag einerseits und den Bauträgervertrag andererseits.
Für dieses Rechtsverhältnis liegt laut Böhm/Pletzer oder auch Krejci eine ständige Rechtsbeziehung dann vor, wenn die Absicht zur dauerhaften Abwicklung von Bauträgerprojekten besteht.
ME genügt die ständige und dauerhafte Zusammenarbeit bezogen auf die Umsetzung eines Projektes unter Berücksichtigung des Umstandes, ob der Erwerber an einen bestimmten Bauträger gebunden ist oder einen solchen als Generalunternehmer frei wählen kann.

Bauen auf eigenem Grund und Boden
Grundsätzlich soll ein Bauträgervertrag nicht vorliegen, wenn ein Liegenschaftseigentümer auf eigenem Grund und Boden ein Wohnobjekt errichten oder ein bestehendes Objekt durchgreifend sanieren lässt. In diesem Fall liegt kein Bauwerkvertrag vor. Durch den Abschluss eines solchen Bauwerkvertrages werden keine Rechte gem. § 2/1 BTVG auf den Erwerber übertragen (... Eigentum, Wohnungs­eigentum, Baurecht, Bestandrecht einschließlich Leasings an den zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen ...).

Ebenso liegt auch kein Bauträgervertrag vor, wenn ein Objekt bereits fertiggestellt ist. In diesem Fall liegt ein normaler Kaufvertrag vor. In diesem Zusammenhang ist bei der Gewährleistung – neu gebautes Bauwerk – die Dreijahresfrist zu übertragen. Strittig ist m. E., ob auch der Haftrücklass zurückbehalten werden muss oder nicht. Nach herrschender Lehre ist in einem solchen Fall das BTVG nicht anzuwenden.

Die im BTVG für den Erwerber normierten Rücktrittsrechte des § 5 BTVG gelten bei Vorliegen eines Bauträgervertrages auch für den Vertrag über den getrennten Ankauf einer Liegenschaft/ einen Liegenschaftsanteil oder den Darlehensvertrag/die Pfandbestellungsurkunde.

Dr. Alfred Kobzina
Öffentlicher Notar
Landstr. Hauptstr. 27
A-1030 Wien
T + 43(0)1/713 44 99
www.notarkobzina.at 
www.immocercle.at 

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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