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Die Kosten fest im Griff

24.09.2010

Die Stadt Wien wagte erstmals, den Neubau einer Schule als Public-Private-Partnership-Projekt auszuschreiben. Eine Herausforderung für alle Beteiligten von der Planung bis zur Ausführung und zum Betrieb.

Für die öffentliche Hand sind große Bauvorhaben jeweils eine gewaltige Investition. Durch das PPP-Modell entledigt sich die Stadt Wien, der Bauherr, nicht aus der Errichtungskostenverantwortung, sondern definierte im Vorfeld die Qualität und die Kosten somit das erforderliche Budget um dieses dann in Übertragung der Errichtungsverantwortung auf den Privaten auch zu halten. Der Campus Getrude Fröhlich-Sandner umfasst eine Fläche von etwa 14.000 Quadratmetern – eine Volksschule mit 17 Klassen und ein Kindergarten mit elf Gruppen – errichtet. Rechtzeitig zu Schulbeginn konnte das neue Gebäude nach nur 16 Monaten Bauzeit in Betrieb genommen werden.

Nach dem Architekturwettbewerb, aus dem die Architekten Kaufmann-Wanas gemeinsam mit Brigitte Lacina für die Freiraumgestaltung als Sieger hervorgingen, ging die Stadt Wien auf die Suche nach dem geeigneten Privaten. Die Porr-Solutions Immobilien- und Infrastruktur gemeinsam mit der Bank Austria Real Invest erhielten nach der EU-weiten Ausschreibung den Zuschlag für die Errichtung, Instandhaltung und den Betrieb inklusive dem Facility-Management für das Projekt. Die Partner sind vertraglich 24 Jahre aneinander gebunden.

Die Stadt Wien bezahlt als öffentlicher Vertragspartner lediglich eine fix vereinbarte Miete, in der die Instandhaltungskosten inkludiert sind. Der Vorteil für die Stadt Wien lag vor allem darin, die gewaltige Summe von rund 23,5 Millionen Euro – die Gesamtinvestitionskosten der Fertigstellung, im Wesentlichen Bau- und Baunebenkosten, Zwischenfinanzierung und die PPP-Verfahrenskosten – nicht auslegen zu müssen. Die Gesamtinvestitionskosten waren zugleich die Berechnungsgrundlage für die Pauschalmiete in Form einer Jahresmiete über den Vertragszeitraum für den gesamten Campus.


Kalkulierbare Kosten

Grundsätzlich wurde ein fixes indexiertes Pauschalentgelt vereinbart, das auch die Instandhaltung inklusive der Außenhülle beinhaltet. Alle darüber hinausgehenden Kosten werden vom privaten Partner getragen, der somit das Risiko übernimmt. Gemäß Vertragspaket mit der Stadt Wien ist laufend in der Zeit zwischen sechs und 21 Uhr zumindest ein Gebäudewart – wie ein Schulwart – des privaten Partners vor Ort. Christian Polak, Porr Solutions, ist von den Vorteilen für den Privaten überzeugt: „Der private Partner erhält ein kalkulierbares Projekt, das langfristig gesehen verwertet ist und dessen Instandhaltung und Wartung ein ebenso kalkulierbares Risiko darstellt. Im Gegenzug dazu erhält der öffentliche Partner ein Objekt mit entsprechender Infrastruktur, welche den Vorstellungen und Vorgaben entsprechen, ohne ein Risiko eingehen zu müssen und ohne die Haushaltskassen zu belasten.“ Die Stadt Wien hat sich durch ein sofortiges Aufgriffsrecht der Gesellschaftsanteile zu den entsprechenden Buchwerten im Falle einer Insolvenz des Privaten abgesichert. „Konkret bedeutet das, dass der Vertrag zwischen finanzierender Bank und privatem Eigentümer von der Stadt Wien jederzeit übernommen werden kann“, erklärt Polak.

Die Herausforderung für den Privaten lag bei dem Projekt bereits vor der Abgabe der Ausschreibung und auch danach in der Optimierung des Konzeptes der Stadt Wien. Das betraf nicht nur die Finanzierung, sondern auch die Planung, die Errichtung und den Betrieb, erläutert Polak: „Die Gesamtbetrachtung des Lebenszyklus des Campus stand im Vordergrund und damit natürlich die Steigerung sowohl im Bereich der Kosteneffizienz als auch der nachhaltigen Nutzung des Gebäudes und der dazugehörigen, umliegenden Infrastruktur.“

Christian Oxonitsch, verantwortlicher Stadtrat, zeigt sich von dem Tempo der Abwicklung des Projekts beeindruckt: „Das enge Zusammenwirken von öffentlicher Hand und privatem Know-how hat zu einer reibungslosen, an höchsten Qualitätsansprüchen orientierten Abwicklung beigetragen.“ Wolfgang Bartsch, MA 5, Finanzwesen, betont den Stellenwert der externen Unterstützung bei dem PPP-Projekt: „Dieser Herausforderung, in knapp über drei Jahren drei EU-weite Vergabeverfahren in puncto Architektur, Projektabwicklung, PPP-Partner sowie die Planungs- und Errichtungsphase professionell abzuwickeln, haben sich alle Mitarbeiter im Wiener Magistrat unter der Federführung der Finanzverwaltung erfolgreich gestellt.“

Vasko+Partner verantworteten die Projektbetreuung, -steuerung und -abwicklung. Andreas Rechberger, Immo Result Property Development GmbH, beschreibt die hohen Anforderungen für die Projektsteuerung: „Unser Hauptaugenmerk lag vor allem darin, verstärkt auf die Wirtschaftlichkeit und Qualitätssicherung über den ganzen Lebenszyklus der Immobilie zu achten. Eine umfassende Wirtschaftlichkeitsprognose legte die Basis für die Erstellung des auf die Anforderungen der Stadt Wien zugeschnittenen Projektmodells.“ Für Arnold Vielgut von Vasko+Partner ist der Campus Gertrude Fröhlich-Sandner vor allem ein Musterbeispiel, wie konstruktiv die öffentliche Hand und Private von der Entwurfsphase bis zur Realisierung zusammenarbeiten können: „Für uns als Generalkonsulenten bedeutet eine derartige Gesamtprojektabwicklung die Bündelung aller Kräfte und die Steuerung der komplexen technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte.“

Das Beratungs- und Dienstleistungspaket von Vasko+Partner reichte weit über die Projektsteuerung hinaus – von der Bauherrenberatung, bis zur Einhaltung der Vergaberichtlinien und der Inbetriebnahme des Gebäudes. Die rechtliche Seite wurde von Claus Casati betreut: „Innerhalb äußerst knappen Fristen gelang es, mit fünf geeigneten Unternehmensgruppen zuschlagsreife Verträge auszuverhandeln und den Vergabeprozess ohne Einsprüche abzuschließen.“

Gisela Gary

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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