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Gemeinnützigkeit Neu?

26.11.2010

Heimische Experten diskutierten am Round Table der bauzeitung über das österreichische Modell des Sozialen Wohnbaus. Allem voran erhitzte das Thema Kaufoption bei Genossenschaftswohnungen die Gemüter.

Abermals werden die Rahmenbedingungen des gemeinnützigen Wohnbaus diskutiert. Die Wohnbauträger wehren sich gegen Kritik und fürchten Folgen zulasten leistbaren Wohnraums. Auch sie wünschen sich Änderungen, etwa eine Kaufoption ohne Zwangsweste.

Karl Wurm: „Ich bin ein glühender Verfechter der Gemeinnützigkeit. Ich bin auch fest davon überzeugt, dass der wirkliche Wert der Gemeinnützigen im Bestand liegt. Den gilt es über Jahrzehnte zu erhalten – als günstigen Wohnraum, weil er auch über Jahrzehnte preisgeregelt ist. Das macht auch den Unterschied zu den Gewerblichen aus. Die kürzliche politische Kritik läuft darauf hinaus, dass es Gratiswohnen geben soll. Das ist wirtschaftsschädlich und schadet letztlich auch dem ganzen Wohnungsmarkt und der Gesellschaft. Wohnen hat nun einmal einen Preis, und den soll man auch zahlen. Bei den Gemeinnützigen ist es ohnedies so, dass nach Auslaufen der Darlehen der niedrigste Richtwert Österreichs vorgeschrieben wird, mit minus 30 Prozent. Aktuell 3,13 Euro. Trotzdem gibt es Stimmen, die sagen, wohnen wird immer teurer. Da muss man sich die Rahmenbedingungen ansehen, unter denen ja auch teilweise die Privaten leiden: Die Grundpreise haben sich in den letzten Jahren dramatisch erhöht. Die Baukosten ebenfalls. Trotzdem sind wir auch im europaweiten Vergleich noch immer günstig. Der Nutzer empfindet das anders, weil die Einkommensentwicklung auslässt.“

Paul Komanek: „Ich habe einen Wandel beim gemeinnützigen Wohnbau beobachtet. Der war immer das Schreckgespenst der privaten Hausherren. Das hat sich umgedreht. Heute sagt ein privater Hausherr: Schauen Sie, was Sie bei den Genossenschaften zahlen. Ich bin hier schwer enttäuscht. Was die veränderte Einkommenssituation betrifft, stimme ich zu. Nach Scheidungen oder Todesfällen müssen Menschen weinend ausziehen. Das möchte ich auch ins Gespräch bringen: Ein Weitergaberecht würde in solchen Fällen sehr helfen.“

Nadja Shah: „Das Modell Gemeinnützigkeit ist eine Art Generationenvertrag. Es sichert Wohnraum für eine große Zahl von Menschen und hat damit auch eine volkswirtschaftliche Bedeutung. Wir bemerken aber auch zwei Sachen: Das eine sind viel höhere Einstiegskosten als früher. Und wir beobachten mit Sorge den Anstieg der Mietkaufmodelle, die durch den Verkauf zu einem Verlust von gemeinnützigem Wohnraum führen. Das sind zwei Parameter, an denen man schrauben muss. Ein Weitergaberecht führt zu einem höheren Ablösewesen. Das generell einzuführen führt automatisch dazu, dass man glaubt, vom nächsten Mieter wieder alles zurückholen
zu können. Das macht die Wohnungen noch teurer.“

Josef Neudhart: „Ich bin auch im Behindertenbereich tätig. Mein vorwiegendes Augenmerk gilt daher auch dem barrierefreien Bauen. Zur Ablöse: Man muss Spielregeln schaffen, die definieren, was man überhaupt Ablöse nennen soll.“

Michael Pech: „Die Gemeinnützigkeit hat nicht nur nach dem Krieg Großes geleistet. Wenn man Neuerungen andenkt, sollte man gezielt darauf hinarbeiten, dass das Vermögen, das dort erarbeitet wurde, noch stärker oder gar verfassungsrechtlich abgesichert wird. Es gibt wenige Systeme, die sich so bewährt haben.“

Margarete Czerny: „Die Wohnungspolitik ist auch ein gesellschafts- und wirtschaftspolitisches Anliegen. Die weitere Gestaltung und Vorgangsweise ist daher wesentlich. Die Gemeinnützigkeit und unser Wohnbauförderungssystem haben dazu beigetragen, dass die Wohnungswirtschaft trotz Krise relativ stabil ist. Damit ist unsere Gemeinnützigkeit auch ein Vorzeigemodell für Europa.“

Winfried Kallinger: „Die Gemeinnützigkeit hat Großes geleistet, aber nicht nur die Gemeinnützigkeit. Ich kann mich nicht der Meinung anschließen, dass Gemeinnützigkeit alleine seeligmachend ist. Die Stabilisierung der Bauwirtschaft ist eine Frage der Förderung, nicht der Gemeinnützigkeit. Und auch im gewerblichen Bereich ist der volle Schutz für die Mieter über das Mietrechtsgesetz gegeben. Insofern ist die Systemfrage irrelevant. Beim Benchmark sind wir Gewerblichen sogar Marktführer bei den Nutzerkonditionen. Wir haben nur ein Startproblem: 25 Prozent Körperschaftssteuer. Was ich aber ehrlich zugeben muss: Wenn ein Bürgermeister bittet, etwas in der Gemeinde zu bauen, würde ich mich schwerer entschließen als ein Gemeinnütziger. Es ist jedenfalls ein Nebeneinander und kein Besser oder Schlechter. Als Unterschied bleibt neben der KöSt nur die Sozialbindung, und über die kann man diskutieren.“

Wurm: „Was die Produktionsphase betrifft, hat Kallinger recht. Aber danach gibt es einen gewaltigen Unterschied: Wir haben im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz festgelegt: einmal gemeinnützig, immer gemeinnützig. Die Kosten, die am Anfang produziert wurden, bestimmen über die Bestandsdauer die Situation. Und: Wir können nur einen bestimmten Betrag, nämlich 3,13 Euro, nach Ausfinanzierung aller Kredite und Darlehen verlangen. Der Private kann freie Mietzinse kassieren. Da gibt es zwar das Mietrechtsgesetz als Regulativ, aber sonst nichts. Das System bei den Gemeinnützigen ist so aufgebaut, dass für die Gesellschaft nutzbringender Bestand produziert wird. Deshalb haben wir auch die Krise so gut überstanden. Weil wir einen stabilen, günstigen Wohnungsbestand zu Verfügung stellen können. Deshalb ist es auch so wichtig, dass der außerhalb des Zugriffes von Spekulanten ist. Und ich bezeichne auch einzelne Wohnungseigentümer als Spekulanten, die die Wohnung kaufen, nicht drinnen wohnen, sondern sie sofort weiterverkaufen. Und da gibt’s dann den wirklichen freien Mietzins.“

Shah: „Es ist ein Wahnsinn, dass Eigentümer von gemeinnützigen Wohnungen ohne Begrenzung vermieten dürfen, denn eigentlich wurde dieser Wohnraum geschaffen, damit man günstig wohnen kann. Hier gehört eine gesetzliche Schranke eingeführt. Auch bei Wohnungen privater Wohnbauträger, die mit Fördermitteln errichtet wurden. Diese Vermietungen sind meiner Meinung nach auch ein Grund für den Anstieg der Grundkosten. Ich denke auch nicht, dass das Modell der Gemeinnützigkeit geschaffen wurde, um günstig Eigentum zu bauen. Sondern in erster Linie, um günstigen Wohnraum auf Generationen hinaus sicherstellen zu können. Mit dem Abverkauf bedient man eigentlich den Individualspekulaten. Es ist auch soziologisch schlecht, in einem Bau Mieter und Eigentümer zu haben. Ich sehe da keinen Fortschritt. Das ist eine Fehlentwicklung, die rückgängig gemacht werden muss.“

Pech: „Die Kaufoption haben nicht wir erfunden, sondern wir werden ja bei Grundfinanzierungsbeiträgen über 60 Euro pro Quadratmeter gesetzlich dazu gezwungen. Nicht alle Gemeinnützigen können es sich leisten, so günstige Einstiegsmöglichkeiten zu bieten, dass diese Option nicht schlagend wird. Es ist aber auch wichtig, eine Breite anzubieten – von der geförderten Mietwohnung über die Wohnung mit Kaufoption bis zur geförderten Eigentumswohnung.“

Shah: „Also müsste man eigentlich diesen Paragrafen wieder abschaffen, sonst kann man das Modell mit dieser Breite nicht leben. Das ist jedenfalls auch der Grund, warum junge Familien mit für sie unbezahlbaren Einstiegskosten konfrontiert sind. Wer kann 50.000 bis 80.000 Euro auf den Tisch legen? Denn das sind die gängigen Preise.“

Kallinger: „Wir müssen aufhören, das Thema mit selektiver Wahrnehmung zu sehen. Gemeinnützige wie Private unterliegen demselben Regime. Wir müssen zu denselben Bedingungen verkaufen – nach WGG. Der Unterschied ist nur, dass bei uns mit 25 Prozent besteuert wird. Und das ist für mich nicht nachvollziehbar. Und: Bei einer freien Vermietung muss die Wohnbauförderung zurückgezahlt werden. Es ist also nicht so, dass es hier zu Spekulation kommt. Außerdem sehe ich schon einen politischen Willen zur Eigentumsbildung bei der Wohnbauförderung. Ich wehre mich dagegen, einen Eigentumswerber als Individualspekulaten zu bezeichnen. Ich würde es nicht so stehen lassen, dass dieses
Eigentum prinzipiell ein Entzug von Volksvermögen ist.“

Wurm: „Der, der kauft und selber wohnt, ist keiner. Der, der kauft und sofort weiterverkauft, ist – und dabei bleibe ich – nichts anderes als ein Spekulant. Ich habe mehrere Bespiele dafür, wo in guten Lagen bis zu 200.000 Euro innerhalb von einem halben Jahr lukriert wurden. Ich unterstütze jeden, der die Wohnung an die Kinder weitergeben will. Ich sehe aber mein Dasein nicht darin, dass ich jemanden, der schlicht und einfach abkassieren will, unterstütze, den Staat zu schädigen.“
 
Kallinger: „Die geförderte Eigentumswohnung ist eine der Formen der Förderung von Vermögensaufbau. Der Wohlstand ist letztlich auch dadurch entstanden, dass mit öffentlichen Gemeinschaftsmittel privates Eigentum begründet werden konnte. Und das ist kein Fehler.“
 
Czerny: „Es gibt schon Ankündigungen, dass einige Bundesländer die Wohnbauförderung im bisherigen Ausmaß ausschütten werden können. Wenn es keine Fördermittel mehr gibt, können wir uns von günstigen Wohnungen verabschieden. Und wenn wir Qualität beibehalten und den Bestand sichern wollen, dann braucht man den Rückfluss der Finanzierungsmittel. Je mehr man verkauft, desto schmäler wird aber die Basis. Durch den Verkauf werden dem Kreislauf Mittel entzogen. Ich sehe die Gemeinnützigkeit als wirtschafts- und sozialpolitisches Instrument. Insgesamt sind wir mit einem Mix aus Gemeinnützigen, Privaten und Wohnbauförderung gut aufgestellt.“

Wurm: „Es ist ganz wichtig, dass wir weiter einen großen Wohnungsbestand haben. Das bedeutet, es muss neuer dazukommen. Die neuen Wohnungen sind natürlich teurer als die Alten. Damit ist die jüngere Generation schon schlechter dran. Wir müssen daher schauen, dass die vorhandenen Wohnungen möglichst lange zu Verfügung stehen. Ich habe kein Problem, wenn es Unternehmen gibt, die Wohnungen verkaufen wollen. Es darf aber nicht so sein, dass das alle tun müssen. Diesen Zwang gibt es aber nach Gesetz bei Überschreitung der Kenngröße. Davon müssen wir wegkommen. Der Generationsvertrag gehört ein wenig geschärft. Auch in der politischen Erkenntnis. Ich würde mir eine Präambel wünschen, in der etwa steht, wie eine Kostendeckung zu sehen ist.“

Shah: „Aus gemeinnütziger Sicht ist noch eine andere Entwicklung zu beobachten, nämlich die auf der EU-Ebene. In den Niederlanden will die Regierung ihren gemeinnützigen Wohnbau mit Auflagen zerstören. Was sagt die EU? Einerseits heißt es, Sozialer Wohnbau betrifft nur die ganz Armen. Dadurch werden Ghettos geschaffen. Auf der anderen Seite darf es keine Wettbewerbsverzerrung geben. Da mischt sich die EU in die inländische Wohnbaupolitik ein, was ich auch für Österreich gefährlich finde.“

Czerny: „Man schreibt natürlich schnell den Teufel an die Wand, aber so ist es nicht: Man muss sich die Systeme genau ansehen. Das Niederländische ist ein ganz anderes. Und zur Wettbewerbsverzerrungen gibt es nur wenige Ausnahmen, etwa wenn etwas im Sinne des allgemeinen Interesses erbracht wird. In Österreich ist aber sowieso niemand ausgegrenzt: Ein Gewerblicher kann genauso eine Förderung beantragen wie die Gemeinnützigen. Daher würde dieses Urteil gar nicht auf Österreich zutreffen. In Holland gab es bisher auch keine Einkommensgrenzen wie bei uns.“

Shah: „Eigentlich wird in Holland mit dem Abverkauf von Wohnungen private Gier gefördert. Man erreicht, dass nur an die eigene Familie gedacht wird und nicht an die Gemeinschaft. Allgemein nimmt der Egoismus in unserer Gesellschaft zu.“

Kallinger: „Das sehe ich nicht, da der Anteil des Eigentums zurückgeht. Der Trend in Österreich geht in Richtung Land der Mieter. Obwohl es keinen Unterschied gibt, weil ich heute einen Anteil der Kosten bei einer Mietwohnung wie auch bei einer Eigentumswohnung auf den Tisch legen muss.“

Wurm: „Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist eindeutig stärker. Das hängt mit der Einkommensentwicklung und der Mobilität zusammen. Das ändert aber nichts an den Fragen: Wie viel Miete ist leistbar, und wie stark will man Eigentum fördern. Und da ist ein Trend erkennbar: Der Anteil an Förderung für Eigentum geht zurück, synchron mit weniger Fördermittel insgesamt. Die Politik sagt: Was kann ich mir leisten und wen muss ich zuerst bedienen? Das sind dann die Einkommensschwächeren – und die tendieren natürlich in erster Linie zur Miete. Die holländische Geschichte sollte man nicht überbewerten. Man sieht nur schon sehr deutlich, das etwas Integratives, Gemeinschaftliches in der EU einen Stellenwert gleich null hat. Wichtiger ist dort der Preis, der Wettbewerb, der freie Markt. Dass der Wohnungsmarkt nicht durch einen freien Wohnungsmarkt bestritten werden kann ist, denke ich, unbestritten. Ich 100-prozentig davon überzeugt, dass unser System der Gesellschaft unheimlich nutzt. Ich weiß aber auch, dass man sich ständig weiterentwickeln muss. Und ich bin überzeugt, dass wir mit notwendigen Veränderungen die Stabilität auch noch in 20 Jahren haben können – trotz weit schwierigerer Voraussetzungen. Dazu braucht es aber auch verantwortungsvolle Politik, die der Gemeinnützigkeit den Rücken stärkt und für eine gesetzliche Absicherung des gemeinnützigen Eigenkapitals sorgt.

Shah: „Das Modell selbst stelle ich nicht infrage. An manchen Stellschrauben muss man aber nachjustieren. Wir müssen auch eine Idee entwickeln, wie wir günstigere Grundstücksflächen bekommen, damit Sozialer Wohnbau auch Sozialer Wohnbau genannt werden darf. Gemeinnütziger Wohnbau sollte jedenfalls billiger sein als private Wohnungen. Und aus der Miet-Kauf-Schiene müssen wir wieder herauskommen. Weil die Mischsysteme auch bei Verwaltung und Verwertbarkeit für die Gesellschaft nicht gleichwertig sind.“

Neudhart: „Die Finanzierung für jene, die günstige Wohnungen brauchen, ist der schwierigste Bereich. Man muss die Menschen besser über Finanzierungsmodelle informieren. Für junge Menschen ist die entscheidende Frage, was sie sich leisten können – nicht, wer anbietet.“

Czerny: „Durch ein breites Angebot können wir sicherstellen, dass es für jeden Wohnraum gibt. Die Vorteile sprechen für unser System. Das schließt die privaten Bauträger mit ein. Das gemeinnützige System muss aber immer wieder neu adaptiert werden. Ich erkenne auch die großen Probleme der Finanzierung und Finanzierbarkeit. Wenn manche keinen Zugang zu günstigen Krediten haben und der Einstieg bei gemeinnützigen Wohnungen rund 30 Prozent beträgt, bleibt wenig Wahl.“

Komanek: „Früher war schon die Argumentation der Genossenschaften, dass nach Abbezahlung der Kredite eine erhebliche Verbilligung der Miete eintritt. Als Jugendlicher hätte ich nicht akzeptiert, für höhere gesellschaftliche Ziele zu arbeiten. Und nach Abbezahlung der Kredite würde ich schon meinen, dass eine Wohnung ins Eigentum übergehen sollte. Das ist kein Verschenken einer Wohnung, sondern ein Vorenthalten von Eigentum.“

Pech: „Das würde das System nachhaltig beschädigen. Gäbe es das System des gemeinnützigen Wohnbaus nicht, müsste man es erfinden. Ganz Europa beneidet uns in dieser Zeit darum, angesichts des stabilisierenden Faktors. Man muss das System stärken, Verbesserungsvorschläge sind zu diskutieren.“

Kallinger: „Das System ist grundsätzlich sinnvoll. Ich halte aber Eigentum in bestimmten Bereichen für wichtig – als wohlstands- und sicherheitsbildende Maßnahme. Spekulation funktioniert in der Realität praktisch nicht. Wo aber eine stattfindet, muss man einen Riegel vorschieben. Ein freier Wettbewerb wie über Bauträgerwettbewerbe ist richtig. Privilegien für Gemeinnützige wie in Niederösterreich sind förderungspolitisches Mittelalter und gehören abgeschafft. So wie auch das Steuerprivileg der Gemeinnützigen. Wenn schon Konkurrenz, dann mit gleichen Waffen.“

Helmut Melzer

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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