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Impulse für Wohnungsneubau

15.01.2010

Die dramatische Stagnation beim Wohnungsneubau setzt sich fort, bestätigt eine aktuelle Studie. 2009 wurde mit 35.800 Wohnungen der Tiefststand der letzten 20 Jahre erreicht. Verheerende Folgen drohen.

Das neue Jahrzehnt startet nicht ohne Sorgen. Vor allem die Bauwirtschaft muss heuer mit weiteren Auftragsrückgängen rechnen, ab 2011 erwarten Experten folgenreiche Sparpakete zur Konsolidierung des Staatshaushaltes. Auch das Wirtschaftsforschungsinstitut Wifo bremst die Hoffnung auf eine Belebung der Gesamtwirtschaft: Zunehmende Sparneigung der privaten Haushalte und die Investitionszurückhaltung der Unternehmen würden die Konjunkturerwartung dämpfen. Besonders herb für die Branche: Der langjährige Konjunkturmotor Wohnbau ist gehörig ins Stottern geraten. Vor allem der Neubau entwickelt sich dramatisch rückläufig. Mit Folgen, wie Bundesinnungsmeister Hans-Werner Frömmel kritisiert: „Genau hier müssen wir gegensteuern. Firmen tendieren aufgrund der niedrigen Auftragsbestände vermehrt dazu, in einen ruinösen Preiskampf bei Auftragsvergaben einzutreten.“
Als einen der großen Stolpersteine sichtet der Branchenchef erhebliche Finanzierungsprobleme: „Wenn es nicht möglich wird, Privatkapital zu aktivieren, wird sich die Situation am Bau kritisch zuspitzen.“ Vor der regelrechten Flaute warnt auch Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder: „Restriktive Maßnahmen des österreichischen Mietrechts und unattraktive steuerliche Rahmenbedingungen haben zusammen mit der Finanzkrise dazu geführt, dass auch im Bereich des Wohnungsmarktes kaum mehr Investitionen getätigt werden.“

Tiefststand seit 20 Jahren
Den dramatischen Negativtrend im Wohnbau bestätigt nun auch eine brandaktuelle Studie des Wiener Institutes für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) im Auftrag der Initiative BauMassiv und des Fachverbandes Stein- und keramische Industrie. Anhand der Daten der Wohnungsbewilligungen zeigt sich ein beunruhigender Rückgang auf 40.200 Einheiten im Jahr 2008 und sogar nur mehr 35.800 Einheiten 2009. Damit ist der Tiefststand der letzten zwanzig Jahren erreicht. Rückläufig sind Eigenheime wie auch der gewerbliche Mehrwohnungsbau. Studienautor Wolfgang Amann (Mitautor Alexis Mundt): „In beiden Fällen sind die Gründe dafür vor allem Finanzierungsschwierigkeiten. Auch im geförderten Mehrwohnungsbau sind Engpässe zu erwarten.“

„Die Studie führt uns drastisch vor Augen, wie dramatisch der Einbruch ist. Wir können nicht tatenlos zusehen, wenn bei einem jährlichen Bedarf von 50.000 bis 55.000 an zusätzlichen Wohnungen die Bewilligungszahlen auf 35.800 abstürzen. Diese alarmierenden Werte müssen die politisch Verantwortlichen wachrütteln, dass es höchste Zeit ist, etwas für den Neubau zu tun“, fordert Robert Jägersberger, Niederösterreichs Landesinnungsmeister und Vorsitzender der Initiative BauMassiv. Amanns Empfehlung als Ausweg aus der Misere: Forcieren des Wohnungsneubaus und Selbstbindung der Länder zu ausreichender Neubauförderung in Abstimmung mit Wohnungsbedarfs­prognosen. Und in Hinblick auf die für die Entwicklung wesentliche Wohnbauförderung: „Die Neubauförderung muss neben der unweigerlich steigenden Wohnbeihilfe und der ebenfalls wahrscheinlich steigenden Sanierungsförderung gesichert werden.“

Gekippt ist die Entwicklung Ende der 90er-Jahre. „Hier kam es zu einem starken Rückgang der Neubauförderung. Der ungeförderte Mehrwohnungsbau konnte diese Lücke nicht schließen“, analysiert Autor Amann. Zwischen 1997 und 1999 erwies sich der Eigenheimbau mit einem durchschnittlichen Rückgang von vier Prozent gegenüber dem Mehrwohnungsbau mit einem Minus von 15 Prozent als stabilisierender Faktor. Aktuell sind beide Sektoren gleichermaßen betroffen – mit einem durchschnittlichen Rückgang von zehn beziehungsweise acht Prozent beim Eigenheim. Angesichts einer relativ konstanten Entwicklung im gemeinnützigen Mehrwohnungsbau trifft es den gewerblichen Mehrwohnungsbau überproportional.

Wohnungsleerstand geschrumpft
Zum tatsächlichen Umbruch kam es schlussendlich 2001: Am Wohnungsmarkt wurde es enger. Laut IIBW-Schätzungen sind die Leerstandsreserven von 2001 bis 2009 von 120.000 auf 80.000 Wohnungen um ein Drittel geschrumpft. „Enge am Wohnungsmarkt führt unweigerlich zu Preissignalen. Festzuhalten ist, dass sich die Wohnungsmarktpreise seit nunmehr 15 Jahren sehr moderat im Bereich der Inflationsrate oder darunter entwickeln. Das Worst-Case-Szenario gemahnt an die Situation 1989 bis 1993, als die Wohnungsmarktpreise innerhalb von vier Jahren um rund 50 Prozent anstiegen“, so Amann. Zwar habe man keine Prognose über die Marktpreisentwicklung durchgeführt, eine ähnliche Entwicklung wie vor 20 Jahren sei aber durchaus möglich. Vor allem in Wien be­stehe bei vergleichsweise moderaten Preisen und hohen Einkommen erheblicher Raum für steigende Marktmieten.

Wie war das 1989? „Es war von einer ‚neuen Wohnungsnot‘ die Rede. Die Gründe dafür waren der Fall des Eisernen Vorhangs, der Zerfall Jugoslawiens, die Babyboom-Generation kam in die Familiengründungsphase. Praktisch über Nacht stieg der Wohnungsbedarf stark an. Das Nachziehen des Angebots dauerte demgegenüber mehrere Jahre – bis etwa 1995“, erklärt Amann.

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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