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Kauf oder Miete?

18.03.2010

Schlagkräftige Argumente für die Eigentumsimmobilie: Eine aktuelle Studie des Wiener Instituts für Immobilienwirtschaft zeigt die großen wirtschaftlichen Unterschiede zwischen Miete und Kauf auf.

Abseits der lästigen Eigenkapitalfrage: Dass es langfristig klüger ist, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten, mag auf der Hand liegen. Doch eine Studie von Otto Bammer, Vorstand am Wiener Institut für Immobilienwirtschaft, im Auftrag der Raiffeisen Immobilien Vermittlung zeigt weit mehr auf: Wann rechnet sich der Kauf? Und: Wie viel Geld erspart sich der stolze Wohnungseigen­tümer im Vergleich zum Mieter?

Grundlage der Bammer’schen Kalkulation ist eine Wohnung in durchschnittlicher Lage im 7. Wiener Gemeindebezirk mit 61,2 Quadratmeter Nutzfläche. Der Hauptmietzins inklusive Umsatzsteuer wurde den Kosten einer vergleichbaren Eigentumswohnung gegenübergestellt – inklusive Kredit- und Instandhaltungs­kosten. Berücksichtigt wurden dabei außerdem eine durchschnittliche Inflation von 2,2 Prozent jährlich sowie ein Eigenmittelanteil im Falle des Wohnungskaufes von 25 Prozent des Kaufpreises.

Fazit: Anfänglich liegen die monatlichen Kosten für den Wohnungskauf mit Kapitalrückzahlung und Zinsen deutlich über der Monatsmiete. Sobald aber der Kredit getilgt ist, ist die Haushaltskasse des Eigentümers nur mehr mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage belastet. Ein Aspekt, der besonders nach Pensionsantritt schlagend wird: Laut Studie kann der Eigentümer gegenüber dem Mieter über rund 800 Euro mehr frei verfügen. Bammer: „Wenn man in Pension ist, kommt das Eigentum ungleich günstiger.“ Nach einer Nutzungsdauer von 50 Jahren hat sich der Käufer im Vergleich gar rund 112.000 Euro – ohne Immobilienwert – erspart.

Im detaillierten Vergleich der Barwerte sieht das nach 25 Jahren so aus: Der Mietaufwand von 111.009 Euro abzüglich „nicht genutztem“ Eigenkapital von 43.926 Euro ergibt Kosten bei der Miete in Höhe von 67.082 Euro. Bei einem Kauf sind Annuitäten und Rücklagen von insgesamt 191.142 fällig. Abzüglich des geschätzten Wohnungswertes von 159.732 Euro ergibt das Kosten von 31.410 Euro – um 35.672 Euro weniger im Vergleich zur Miete. Obwohl die Monatsmiete geringer ist als die monatlichen Kreditraten des Eigentümers, ist also der Kauf das bessere Geschäft. Hier stehen Kosten für Kreditrückzahlungen und Instandhaltung dem Wert der Immobilie gegenüber. Der Mieter profitiert zwar 25 Jahre lang von geringeren, monatlichen Belastungen, hat aber kein Eigentum erworben.

Betrachtet hat Bammer auch die Kaufnebenkosten mit Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Maklerprovision und Vertragserrichtungskosten. Der Immobilienexperte: „Rein aus der Nebenkostenbetrachtung ist der Kauf schon ab zehn Jahren günstiger.“

Dem vielzitierten Pensionsschock, genauer betrachtet, stellt Bammer vier Zahlen gegenüber: Bei einem durchschnittlichem Einkommen (oder Pension) von 1.652 Euro betragen die Wohnkosten bei Erwerbstätigen für Miete 25 Prozent, bei Kauf 51 Prozent. Das Bild wandelt sich im Ruhestand: Plötzlich kostet die Miete anteilig 62 Prozent, dank Eigentum sind nur acht Prozent laufender Kosten zu berappen.

Doch Bammer gibt zu bedenken: „Ein großes Thema ist natürlich die Wohnbauförderung. Die wurde in den Berechnungen nicht berücksichtigt. Genossenschaftswohnungen sind schwierig zu bewerten. Einige Berechnungen in Wien haben aber gezeigt: Der Kauf einer Genossenschaftswohnung hat sich immer gerechnet.“
Und, welche Variante ist für Bauträger lukrativer? Bammer: „Das ist eine philosophische Frage. Behalte ich die Kuh, weil sie regelmäßig Milch gibt? Oder verkaufe ich das Fleisch – und stehe vor der Frage: Wohin mit dem Geld? Aus ökumenischer Sicht ist das kaum zu beantworten.“

Helmut Melzer

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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