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Konferenz „Immobilienforschung in Mittel-Ost- und Südost-Europa“

25.02.2004

Dr. Wolfgang Amann, Geschäftsführer der FGW – Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen, welche die Konferenz veranstaltet hatte, resümiert für die bau.zeitung.

„Revitalisierung der Innenstädte“ und die „Bewirtschaftung von Plattenbauten“ – diese zwei Themen bildeten die Schwerpunkte der Konferenz „Immobilienforschung in Mittel-Ost- und Südost-Europa“Mitte Jänner dieses Jahres in Wien, veranstaltet von der FGW – Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen.
Welche soziale, rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen finden Investoren der Immobilienwirtschaft in Mittel-Ost- und Südost-Europa vor und welche Chancen ergeben sich daraus? An Wohnungsnachfrage fehlt es in diesen Ländern jedenfalls nicht. So berichtete etwa Dr. Erhard Busek, Koordinator des Stabilitätspakts für Südosteuropa, in seinem Vortrag: Neben dem „Erlebnis, schnell fahren zu können“ und „einmal in den Westen fahren“ stehe der Wunsch, „die Lebensbedingungen zu verbessern“, ganz oben auf der Prioritätenliste der Menschen in Südosteuropa, wobei die Wohnung eine zentrale Rolle spiele.

Herr Dr. Amann, war die Konferenz „Immobilienforschung in Mittel-Ost- und Südost-Europa“ für Sie als Veranstalter erfolgreich?
Wir haben die Schwerpunkthemen – die Revitalisierung der Innenstädte und die Bewirtschaftung von Plattenbauten – mit gutem Grund so gewählt, denn sie sind von allerhöchster Brisanz für Mittel-Ost- und Südost-Europa. Unsere Einladung an Forschungsinstitute aus diesem Raum wurde denn auch in hohem Maße angenommen. Es haben insgesamt 14 Länder an der Konferenz teilgenommen, 10 Länder aus Ost- und Südosteuropa. Alle Vertreter haben aus der Sicht ihres jeweiligen Landes Statements zu diesen beiden Themenschwerpunkten abgegeben.

Welches Ziel hatten Sie sich für diese Veranstaltung gesetzt?
Unser Ziel war es, dass im Zuge einer solchen Konferenz voneinander gelernt wird, dass erkannt wird, wo es gemeinsame Lösungswege gibt, dass auch den Forschungsinstituten Mut gemacht wird, in ihren Ländern aufzutreten und Lösungsansätze aufzuzeigen. Wir machen doch recht gute Erfahrungen damit, dass seriöse Inputs von seiten der Forschung von Politik und Wirtschaft auch aufgegriffen werden.

Wer waren Ihre Ansprechpartner in Mittel-Ost- und Südost-Europa?
Der Aufbau dieser Netzwerke war eine der Hauptarbeiten bei der Vorbereitung dieser Konferenz, das heißt, die geeignetsten Institute ausfindig zu machen, war keine einfache Aufgabe – wir hatten den Fokus ja klar auf rechtliche und Finanzierungsfragen in diesen Ländern gerichtet.
Dennoch ist es uns gelungen, ein solches Netzwerk zu etablieren. Auch in den Ländern, die nicht vertreten waren, haben wir Ansprechpartner gefunden. Es sind dies zu einem kleineren Teil Institute der außeruniversitären Forschung, in einigen Fällen Uni-Institute oder Institute der Akademien der Wissenschaften.
Es gibt auch den einen und anderen Ziviltechniker in dieser Gruppe sowie auch vereinzelt Mitarbeiten von Ministerien und Stadtverwaltungen, die sich in der Foschung betätigen.

Was ist zusammenfassend als Quintessenz herausgekommen bei der Konferenz?
Zum Thema Revitalisierung der Innenstädte kann man zusammenfassen, dass es ein ziemlich klar definiertes Aufgabenbündel für den Gesetzgeber in den Ländern Mittel-Ost- und Südost-Europas gibt, wenn sie Investorenmodelle für ihre Länderumsetzen wollen – wie zum Beispiel das der Convert-Gruppe, das in Brünn mit großem Erfolg angewandt wird. Dieses Bündel von Maßnahmen fängt bei einer gesicherten Grundbuchsordnung an und reicht bis zur Zurverfügungstellung einer Langfristfinanzierung in lokaler Währung. Man kann es subsummieren unter dem Begriff Rechtssicherheit.
Es ist ein absolutes Muss, Rechtssicherheit und Gleichbehandlung ausländischer Investoren gegenüber heimischen zu gewährleisten.
Beim 2. Thema, Bewirtschaftung von Plattenbauten, sind die Meinungen etwas auseinandergegangen. Es treffen hier die Ideologien sehr stark zusammen: auf der einen Seite die Ideologie der Privatisierung, also die Ideologie, den Transformationsprozess über marktwirtschaftliche Mechanismen, sprich: über eine Vermarktwirtschaftlichung des Wohnens, herbeizuführen, auf der anderen Seite die Ideologie, die auch in Österreich überwiegt, nämlich dass staatliches Handeln im Wohnungswesen sinnvoll sei und zu besseren gesamtwirtschaftlichen und sozialen Resultaten führe.

Mietwohnungen sind in diesen Ländern ja massenhaft privatisiert worden ...
Das wurde auf der einen Seite auch bedauert, und es wurden sogar Vorschläge unterbreitet, wie diese Privatisierung wieder rückgängig gemacht werden kann. Dem gegenüber stehen Überlegungen, wie man die Chancen aus diesen massenhaft privatisierten Wohnungen nutzen und die daraus resultierenden Bedrohungen reduzieren kann. Die Problematik ist dramatisch, die Privatisierungsquote liegt zwischen 60 und 95% in diesen Ländern. Es wurden allerdings nur die Wohnungen privatisiert und keine Vorkehrungen dahingehend getroffen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Rechtspersönlichkeit werden. Jetzt gibt es massive Probleme mit der Instandhaltung und Sanierung der allgemeinen Teile.

Abreißen ist also aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht möglich?
Das ist ja das umso Dramatischere am Problem, dass Wohnhausanlagen aus Wohnungseigentümern auch nicht abreißbar sind. Es muss ein Weg gefunden werden, sie instandzuhalten. Aus meiner Sicht ein wesentliches Ergebnis der Konferenz ist, dass Mittel und Wege gefunden werden müssen, dieses Immobilienkapital in den Händen der Bewohner zu einem wirklich handelbaren Gut zu machen. Es war nämlich ein Hintergedanke bei der Privatisierung, dass man den Menschen Kapital in die Hand gibt, mit dem sie arbeiten können, auf das sie Hypotheken abschließen können, mit dem sie Sicherheiten haben, wenn sie Kredite aufnehmen wollen, beispielsweise für die Umsetzung von Geschäftsideen. Aber dieses Kapital ist nur dann etwas wert, wenn es handelbar ist, wenn es einen Marktwert hat. Wenn die Häuser kurz vor dem Zusammenfallen sind, ist das nicht der Fall. Das heißt also, man kann die Chance der Privatisierung nur nutzen, wenn es gelingt, diese Häuser in Schuss zu halten.

Hat es konkrete Ansätze für Modelle der Verwaltung und Sanierung gegeben?
Es wurde versucht, zwei Richtungen zu skizzieren. Der Vertreter der CECODHAS, der Europäischen Vereinigung der sozialen Wohnungswirtschaft, hat aufgezeigt, wie ein Genossenschaftsmodell über diese privatisierten Häuser drübergestülpt werden könnte, indem mit einfacher Mehrheit alle Eigentümer in einem Haus Mitglieder einer Genossenschaft werden. Eine solche Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könnte z. B. Kredite aufnehmen und als Rechtspersönlichkeit auftreten. Wir haben uns aber auch bemüht, einen privatwirtschaftlichen Weg aufzuzeigen, das heißt, Informationen und Praxisbeispiele darüber zu gewinnen, wie die Verwaltung und die Sanierung solcher Häuser unter normalen marktwirtschaftlichen Bedingungen möglich wäre, sprich: entsprechende gesetzliche Rahmenbedingungen, entsprechende Ertragsmöglichkeiten für privatwirtschaftlich agierende Gebäudeverwaltungen. Es ist aber sehr wohl ersichtlich, dass dieser große Bestand an Sozialwohnungen unter den bei uns üblichen Rahmenbedingungen privatwirtschaftlich nur unter allergrößten Schwierigkeiten verwaltbar ist. Größere Chancen für eine Praxistauglichkeit hat also vermutlich schon das genossenschaftliche Modell, für das es auch schon – im baltischen Raum – einzelne geglückte Beispiele gibt.

Welches Potential besteht summa summarum für die österreichische Immobilienwirtschaft in Mittel-Ost- und Südost-Europa? Was würden Sie ihr raten?
Was ich raten würde, ist Mut und Nutzung des Know-how-Vorsprungs. Österreich hat nicht nur eine geografische Nähe zu diesem Raum, sondern auch schon sehr starke Verbindungen aufgrund der immens starken Aktivitäten anderer Branchen in Mittel-Ost- und Südost-Europa. Es sei nur erinnert an die Baustoffindustrie, die in einzelnen Produktgruppen Marktführer im gesamten Raum ist. Dasselbe trifft auf den Finanzierungssektor zu. Also das heißt, wenn die Immobilienwirtschaft, sprich: die Bauträger und Investoren, in diesen Raum vordringen, treffen sie alte Bekannte aus Österreich wieder, die für einen erfolgreichen Marktauftritt sicherlich förderlich sind. Gewerbliche Investoren sind bereits mit einigem Erfolg in diesem Raum tätig, überwiegend bei den Gewerbeimmobilien. Sehr bemerkenswert ist – und darauf möchte ich mit Nachdruck hinweisen – das Investorenmodell der Convert-Gruppe, die in der Innenstadt von Brünn mittlerweile 14 Objekte gekauft, saniert und vermietet hat. Das ist ein Modell, das nicht nur für die Revitalisierung der Stadt Brünn von eminenter Bedeutung ist, sondern auch als rein privatwirtschaftliches Modell sich rechnet.

Und in den Metropolen?
Zur Zeit interessieren sich die Investoren zwar ausschließlich für die Metropolen, aber gerade die mittelgroßen Städte haben zweifelsohne noch sehr große Potentiale.
Der zweite Bereich der Immobilienwirtschaft, der aus meiner Sicht enorme Potentiale hat, ist die gemeinnützige Wohnungswirtschaft. Da gibt es schon Kooperationsprojekte mit Ungarn, Tschechien und der Slowakei, es gibt mehrere Gemeinnützige, die Tochtergesellschaften gegründet haben und – allerdings meistens frei finanziert – Aktivitäten in diesen Ländern setzen. Ich hab große Hoffnungen dahingehend, dass das Modell der österreichischen Gemeinnützigkeit in Kombination mit der Objektförderung auch auf diesen Raum übertragbar ist. Erste Ansätze gibt es von der Wohnbaugesellschaft der Privatangestellten, die in Sarajewo ein Vorzeigeprojekt mit immerhin 160 Wohnungen realisiert hat.

Danke für das Gespräch!

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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