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Niederländischer Umbau

19.11.2010

Der soziale Wohnbau in den Niederlanden steuert einem massiven Strukturwandel zu – und sorgt für europaweite Diskussionen. Niedrige Einkommensgrenzen könnten die Neubauproduktion zum Erliegen bringen.

Es ist so gut wie beschlossen: Anfang kommenden Jahres werden die Niederlande ihr System des sozialen Wohnbaus grundlegend umkrempeln. Ausgelöst wurde die Wende durch eine Beschwerde bei der Europäischen Kommission in Hinblick auf Wettbewerbsverzerrung durch staatliche Beihilfe. Und die EU sprach nun dem sozialen Wohnbau der Niederlande die Gemeinnützigkeit im allgemeinen Interesse ab. In den Niederlanden war das soziale Miet­segment bisher ein unabhängiger Sektor, gestützt durch Fonds. Wohl ein Grund für die Regierung, den Wandel zu mehr Einflussnahme herbeizuführen. Künftig, so der neue Kurs, ist deshalb der Zugang zu den Quartieren nur benachteiligten Bürgern und sozial schwachen Gruppen vorbehalten. Mittlere Einkommensbezieher sind ausgeschlossen, Probleme bei Finanzierungen sowie ein Einbruch der Neubauaktivitäten sind zu befürchten.

Der Grund dafür liegt in den Details der neuen Spielregeln für die „Wocos“, die gemeinnützigen Bauträger: Mit kommendem Jahr gibt es eine Einkommensgrenze für den sozialen Wohnbau in den Niederlanden – 33.000 Euro, brutto und unabhängig von der Zahl der Bewohner eines Haushaltes. An „Sozialmiete“ dürfen zudem maximal 647 Euro eingehoben werden. Das Problem: die Finanzierung künftiger Bauprojekte. „Die Wocos müssen Wohnungen mit niedrigen Mieten bieten und das in ausreichendem Ausmaß. Das bedeutet, sie werden nicht mehr in diesem Segment bauen. Und im kommerziellen Segment wird es auch schwer, weil sie dann keinen Zugriff auf Mittel haben“, erklärt Alexis Mundt vom Wiener Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen IIBW. Schon jetzt ist die niederländische Bautätigkeit eingebrochen, das werde sich verstärkt fortsetzen. Und auch beim Wohnungsbestand ist aufgrund der Einkommensbeschränkungen eine Tendenz zu erkennen, so Mundt: „Auf manchen regionalen Wohnungsmärkten wird es ein Überangebot geben, das abgebaut, sprich: ins Eigentum verkauft wird.“ Auch das könnte die „Wocos“ wegen langfristig fehlender Einnahmen in die Ecke treiben. Ebenso wie Bezieher mittlerer Einkommen: Abseits von fehlender sozialer Durchmischung in den Quartieren drohen wachsende Probleme bei Leistbarkeit und Angebot. Keinesfalls darf jedoch das auslaufende Modell der Niederlande mit dem österreichischen Weg verwechselt werden. Der erste, wesentlichste Unterschied, so Mundt: „Die politische Unterstützung. Länder wie Bund stehen hinter der Wohnbauförderung und dem gemeinnützigen System.“ Aber auch die Kontrolle der Geldflüsse über die Wohnbauförderung, Revision etwa über die Länder sowie Einkommensgrenzen – wenn auch etwas andere – sind in Österreich lange Usus.

Generell werde der niederländische Fall kaum Auswirkung auf Österreich haben. In Hinblick auf das EU-Recht „Subsidiaritätsprinzip versus Wettbewerbsrecht“ liegt im heimischen Modell mit der Wohnbauförderung, die auch privaten Bauträgern zugänglich ist, ein Gemeinwohl, eine Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichem, aber auch umweltpolitischem Interesse vor. Dies wurde den Niederlanden aberkannt.

Einer laufenden Beschwerde der „Wocos“ wegen Einmischung der EU in nationale Belange – sie soll das geplante Niederlande-Modell kippen – werden wenig Chancen eingeräumt. Mundt: „Das hätte auch Folgen für andere Bereiche. Und selbst dann ändert sich in Holland nicht viel. Die Regierung will es ja so.“ Das heimische Modell sei jedenfalls im internationalen Vergleich ein gutes System, das sich bewährt hat. Über Optimierungen darf aber immer diskutiert werden. Eine Runde heimischer Experten hat dies auch beim Round Table der bauzeitung getan – nachzulesen in der kommenden Ausgabe.

Helmut Melzer

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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