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Schritt für Schritt zum neuen Heim

26.04.2005

Herr und Frau Österreicher finanzieren 2005 stärker als im Vorjahr in ihr Eigenheim. Die Neuabschlüsse von Bau- und Wohnfinanzierungen sind um knapp ein Drittel gestiegen. Laut BA-CA-Volkswirtschaft haben die Österreicher per Jahres-ende 2004 Kredite in der Höhe von 97 Milliarden Euro laufen, das sind um 6,5 Prozent mehr als im Jahr davor. Für 2005 prognostizieren die Ökonomen eine weitere Zunahme um 7,5 Prozent auf über 100 Milliarden Euro. „Diese Entwicklung zeigt, dass für die individuelle Kreditentscheidung die flexible Produktgestaltung wichtiger ist als der Preis“, so Willi Cernko, BA-CA-Vorstand für das Privat- und Firmenkundengeschäft. Baumeister tun gut daran, über die aktuellen Entwicklungen zum Stichwort Finanzierung für Bauprojekte Bescheid zu wissen.

Gute Planung hilft sparen
Mit einem genau geplanten und auf die individuellen Bedürfnisse angepassten Finanzierungskonzept lässt sich der Wunschtraum nach einem eigenen Haus, einer Ferienwohnung oder auch die Renovierung einer soeben erstandenen Immobilie meist auch in die Wirklichkeit umsetzen. Gerade im Bereich der Wohnraumfinanzierung ist es allerdings ratsam, sich noch vor dem ersten Schritt zur Bank mit seinen Wünschen an einen unabhängigen Berater zu wenden. Denn ein einmal abgelehnter Kreditwunsch kann langwierige Folgen haben, genauso wie ein zu schnell unterschriebener Vertrag ein kostspieliges Erwachen mit sich führen kann.
Nun ist es für den Einzelnen sicher nicht einfach, sich durch den Dschungel sämtlicher Finanzierungs-/Förderungsformen und bankinterner Bedingungen durchzuarbeiten. Baumeister erhalten bei allen Banken eine gute Beratung, eine Übersicht über die aktuellen Kreditkonditionen. Bauherren erwarten heute bereits von ihrem Baumeister eine umfassende Finanzierungsberatung, die vom Hypothekarkredit bis zum Einbringen von Kapital und Bausparverträgen reichen sollte. Die Details verhandelt der Bauherr mit der Bank – aber ein Basiswissen über zum Beispiel günstige Förderungen ist ein Muss für das bauausführende Unternehmen wie auch den Planer. Als Faustregel gilt: Die Finanzierung eines Einfamilienhauses sollte mit Eigenmitteln in der Höhe von 30 Prozent der gesamten Baukosten- bzw. Kaufsumme, in Form von Barmitteln, Sparbüchern, Fonds, Depots, Bausparguthaben bzw. Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren konzipiert werden. Als erster Schritt muss ein Finanzierungsplan erstellt werden. Die Gesamtkos-ten abzüglich der Eigenmittel ergeben den Netto-Finanzierungsbedarf. Wobei die Kreditrate auch in „schlechten“ Zeiten leistbar sein muss. Auch wenn z. B. bei der Renovierung der Wohnung oder eines alten Einfamilienhauses häufig eine nicht so hohe Summe benötigt wird, die Finanzierung sollte großzügig konzipiert werden. Vor allem müssen Umstände wie „Wo wohnt die Familie während des Umbaus?“ oder „Wie lange dauert der Umbau?“ geklärt sein, wichtig ist auch gerade bei Renovierungsprojekten einen gewissen Polster von zirka 20 Prozent einzubauen – gerade bei der Sanierung alter Bausubstanz kommen häufig unvorhergesehene Kosten (z. B. feuchte Mauern, die trocken gelegt werden müssen; alte Stromleitungen, die erneuert werden müssen, etc.) dazu. Eine Sanierung ist ökonomisch sinnvoll, wenn die Kosten dafür nicht mehr als 75 Prozent der Neubaukosten betragen.
Banken empfehlen ein eigenes Bau- und Wohnkonto einzurichten. Dieses Konto dient als finanzielle Drehscheibe während der Realisierung der Wohnwünsche – für den Fall, dass zum Beispiel noch auf Bauspar- oder Förderungsdarlehen gewartet werden muss, der Erlös aus einem Wohnungsverkauf noch nicht überwiesen ist oder eventuell auch Übersiedlungskosten überbrückt werden müssen. Ein Hypothekarkredit ist zur Finanzierung von Hausbau und Hauskauf, zum Erwerb von Grundstücken und Eigentumswohnungen oder eben zur Sanierung geeignet. Die Laufzeit des Kredits kann bis zu 30 Jahre betragen. Der Hypothekarkredit ist der „Klassiker“ für die Wohnbaufinanzierung – wenn man also ein Haus bauen oder kaufen, eine Eigentumswohnung erwerben will. Die Laufzeit kann bis zu 30 Jahren betragen.
Erich Rainbacher, Generaldirektor Raiffeisen Bausparkasse, empfiehlt: „Wichtig ist, dass sich der Kunde, bevor er sich in ein Hausbau-Abenteuer stürzt, um eine Komplettfinanzierung kümmert und nicht nur von Etappe zu Etappe denkt.“

Häufigste Finanzierungsformen
Hypothekar- und Bauspardarlehen sind die häufigsten Finanzierungsformen. Fremdwährungskredite sind mit Vorsicht zu genießen, dabei handelt es sich um langfristige, endfällige Darlehen. Ein Hypothekarkredit wird ins Grundbuch eingetragen – die höchst mögliche Sicherheit für den Kreditgeber. Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt bei den günstigen Zinsen – eben aufgrund der hohen Sicherheit, welche die Bank erhält. Die Punkte Zinsen, Laufzeit, Anfangsrate und Tilgungsart müssen „ausgehandelt“ werden. Bei Hypothekar- als auch Bauspardarlehen wird meist von einer Laufzeit von 15 bis 25 Jahre ausgegangen. Aber aufgepasst: Eine lange Laufzeit ist verlockend, die Raten sind niedrig, jedoch die Zinsen und die Kreditgesamtkosten wesentlich höher als bei kurzen Laufzeiten. Vorsicht ist auch bei den Anfangsraten geboten. Viele Kreditgeber bieten an, im ersten Kreditjahr keine Raten zu verlangen – diese auf den ersten Blick deutliche Erleichterung verteuert aber meist die Gesamtkosten des Kredites. Knapp zwei Drittel aller Österreicher sind Bausparer. Die heimischen Bausparkassen erbrachten 2004 eine Finanzierungsleistung von rund 2,4 Millionen Euro. Die gesetzliche Zinsobergrenze von sechs Prozent bei Bauspardarlehen ist das Erfolgsgeheimnis der Spar- und Finanzierungsform.
Häufig „übersehen“ wird, dass eine Vielzahl an staatlichen Stellen zusätzliche Förderungen – vor allem beim Erwerb von Eigenheimen – gewähren. So gibt es bei allen Landesregierungen Geld für Bauen, Renovieren oder auch für die Errichtung einer energiesparenden Anlage wie zum Beispiel einer Solaranlage u. Ä. Alle österreichischen Banken sind zudem inzwischen im Internet vertreten und bieten neben einer Fülle an Erstinformationen eine grobe Kreditkosten-Kalkulation via Internet an, alle Banken sind unter ihrem Namen entweder mit der Endung .at oder .com einfach zu finden. Die meisten Banken stellen ihren Kunden zusätzlich eine CD zur Verfügung, auf der alle notwendigen Schritte rund ums Thema Bauen/Sanieren/Finanzieren ausführlich dargestellt sind.
Im Zuge der Wohnbauförderungen werden eine Vielzahl von Maßnahmen gefördert: die Errichtung von Einfamilien- bzw. Zweifamilienhäuser oder Wohnungen, für Wohnbauten, für die Errichtung von ökologischen Maßnahmen, für die
• Errichtung, Sanierung Umgestaltung von Räumen oder Anlagen wie Wasser-, Strom-, Gasleitungen, Sanitäranlagen und Zentralheizungsanlagen
• Heizungseinbau
• Maßnahmen zur Erhöhung des Feuchtigkeits-, Schall- oder Wärmeschutzes
• Wohnungszusammenlegung – Wohnungsteilung –, Änderung des Grundrisses, jedoch nur in Verbindung mit anderen geförderten Maßnahmen
• Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle
• Sanierungsmaßnahmen von Anlagen zur Abwasserbeseitigung
• Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlustes bzw. Energieverbrauchs
• Maßnahmen, die einen Wohnraum behindertengerecht bzw. für alte Menschen herstellen.
Nicht gefördert werden Arbeiten zur Oberflächenausführung im Innenbereich (Fußboden, Fliesen, Beleuchtung etc.), Freizeitanlagen wie auch Verschönerungsanlagen, Abstellplätze, Garagen oder Nebengebäude.
In jedem Bundesland sind die Vorgaben betreffend förderbarer Wohnnutzfläche (von mindestens 30 bis zu 180 Quadratmetern) oder Alter des Hauses/der Wohnung unterschiedlich geregelt. In allen Bundesländern fördern inzwischen nicht nur die Länder, sondern auch die Gemeinden – zum Beispiel die Errichtung von Solaranlagen und Alternativheizungen wird in unterschiedlichem Ausmaß unterstützt. Der Weg durch den Förderungsdschungel ist nicht einfach, grundsätzlich gilt: bei jedem noch so kleinsten Sanierungsvorhaben mögliche staatliche Förderungen bei der Bank abklären – auf keinen Euro verzichten! Mit Förderungsexperten besprechen, Alleingänge durch die Welt der Förderungen sind mühselig. Bau-/Umbaupläne zeichnen lassen, Kostenvoranschläge einholen, rechtzeitig Förderungsansuchen stellen und vor allem: Geduld haben.

Schulden absichern
Die österreichische Förderbank Austria Wirtschaftsservice (aws), ein Unternehmen des Finanzministeriums und des Wirtschaftsministeriums, bietet Förderungen (2004: 6.000 Firmen) in Form von Zuschüssen, Haftungen, Krediten und Serviceleis-tungen wie Beratung und Begutachtung. 2005 hält die aws den Vorsitz in der Europäischen Vereinigung von Entwick-lungsbanken inne und wird damit wesentlich an der Strukturierung von neuen Förderprogrammen auf gesamteuropäischer Ebene beteiligt sein. Der volkswirtschaftliche Gesamteffekt (berechnet als Summe der Volumina der bezuschussten Projekte, der durch Haftungen oder Darlehen mobilisierten Inves-titionen und durch Garantien mobilisierter Venture-Fondsmittel) erreichte im Jahr 2004 erstmals über drei Milliarden Euro, was einer Steigerung von rund fünf Prozent gegenüber 2003 entspricht. Im Rahmen des neuen Programmes „Fit für Europa“ hat die aws an die 500 Projekte und Investitionen von rund 110 Millionen Euro gefördert, um die Anpassung an den erweiterten europäischen Wirtschaftsraum zu unterstützen. Durch die Bündelung von ERP-Geldern und aws-Haftungen sei hier ein besonderer Fördereffekt zu erwarten. Auch das Ende 2003 gestartete Programm double equity konnte nachhaltig positioniert werden. „Durch unsere Haftungen ermöglichen wir Unternehmen die Aufnahme von Krediten ohne dingliche Sicherheiten“, erläutert Takacs die Vorteile von double equity und spannt den Bogen zu weiteren Kapitalmarktinstrumenten: „Die nachhaltige Förderung und Unterstützung aller Beteiligten am Aufbau eines attraktiven und für Unternehmensfinanzierungen relevanten österreichischen Kapitalmarktes ist für die aws ein wichtiges Anliegen. Durch neue Instrumente wie den Gewinnwertpapierbasket oder unsere Kapital- und Eigenkapitalgarantien können wir Investitionen ermöglichen, die sonst nicht oder nur in geringerem Ausmaß stattgefunden hätten.“

Basel II geht alle an
Die staatliche Förderbank bereitet sich mit neuen innovativen Förderinstrumenten auf die sich durch Basel II und das neue EU-Beihilfenrecht ändernden Rahmenbedingungen vor. Ab Jahresmitte 2005 wird es zum Beispiel kleinen und mittleren Unternehmen möglich sein, „Mikrodarlehen“schon ab 15.000 Euro aufnehmen zu können. Auch bei der Unterstützung und Förderung von Unternehmensgründungen mit besonderem Schwerpunkt auf Technologie und Innovation werden neue Impulse gesetzt, so die beiden Geschäftsführer, Peter Takacs und Horst Bednar.
Großes Interesse gibt es auch an ERP-Krediten. Zusätzlich wird die aws eine moderne Fördersoftware, mithilfe derer die Abwicklung der Förderungen weiter vereinfacht und verkürzt werden soll, entwickeln.
2007 tritt Basel II in Kraft. Univ.-Professor Walter Schwaiger von der TU-Wien, erstellte zum Stichwort Basel II eine Studie. Demnach rechnet er bei etwa 40 Prozent der heimischen Klein- und Mittelbetriebe (KMU) mit ernsten Problemen, wenn sie bei Kreditaufnahmen risikokonform nach den neuen Eigenkapitalvorschriften der Banken (Basel II) bewertet werden. Schwaiger schlägt vor, die Ermessensspielräume von Basel II zu nutzen und vor allem die enge Verflechtung von KMUs mit kleinen Banken besonders zu beachten. Durch die „KMU-Formel“, die einen Eigenkapitalanteil von 6,88 Prozent vorsieht, ist das Ziel einer KMU-Neutralität zwischen Basel I und Basel II erreicht. Schweiger sieht aber bei der Analyse einzelner Branchen wie zum Beispiel dem Bauwesen massive Probleme. Ludwig Scharinger, Generaldirektor der Raiffeisenlandesbank (RLB) Oberösterreich, plädiert bezüglich der neuen Eigenkapitalvorschriften für Banken (Basel II) für eine Kreditfreigrenze für kleine und mittlere Unternehmen (KMU). Diese könne man nicht raten und analysieren wie große Firmen.
Die EU-Kommission hat ihren fünften Bericht über die Umsetzung der Europäischen Charta für Kleinunternehmen vorgestellt. Österreich erhielt ein Lob für die steuerliche Begünstigung von nicht entnommenen Gewinnen, für die sich nicht zuletzt die Wirtschaftskammer stark gemacht hatte. „Wir freuen uns über dieses Lob aus Brüssel, wo die wichtige Maßnahme zur Verbesserung der Eigenkapitalsituation der österreichischen Unternehmen anerkennend registriert wurde“, betont Christoph Leitl, Präsident der Wirtschaftskammer Österreich. „Nun gilt es, die Begünstigung des nicht entnommenen Gewinnes auf nicht bilanzierende Unternehmen auszudehnen und ihnen einen Verlustvortrag zu ermöglichen, denn auch sie müssen ihre Eigenkapitalsituation nicht zuletzt in Hinblick auf die Einführung von Basel II dringend verbessern“, fordert Leitl.

Absicherung für das Bauwesen
Baufirmen verfügen in der Regel über eine freiwillige Haftpflichtversicherung, welche für Schäden an Dritten aufkommt. Darüber hinaus bietet der Versicherungsmarkt – als zweites Sicherheitsstandbein – die so genannte Bauwesenversicherung an, die, vergleichbar mit der Kfz-Kasko-Versicherung, unvorhergesehene Sachschäden am eigenen zu errichtenden Bauwerk abdeckt.
Untersuchungen darüber, wie viel Prozent vom Bauproduktionswert in Österreich Bauwesen-versichert werden, gibt es keine. Experten wie Mag. Gerald Katzensteiner, Prokurist der VAV-Versicherung, schätzen aber, dass es „nicht über 20 Prozent“ sind.
Einerseits, so Katzensteiner, sei die Möglichkeit einer Bauwesenversicherung „vielleicht zum Teil noch zu wenig bekannt“, andere wiederum würden sie für sich nicht als notwendig erachten, zumal gerade in Zeiten der Sparmaßnahmen eher bei der Bauwesenversicherung eingespart werde. Dabei gebe es immer wieder auch größere unvorhersehbare Schäden, die den Abschluss einer Bauwesenversicherung wirtschaftlich rechtfertigen würden.
Grundsätzlich werden zwei Arten von Bauwesenversicherungsvertrag angeboten:
• Rahmenvertrag, sprich: der Jahres- oder Mehrjahresvertrag. Dabei werden die gesamten innerhalb Österreichs anfallenden Bauleistungen des Versicherungsnehmers – ob Haupt- oder Subunternehmer – für den Zeitraum eines oder mehrerer Jahre versichert;
• Projektversicherung – die Versicherung eines einzelnen Bauvorhabens. Der Abschluss einer solchen Einzelversicherung ist in der Regel mit einer vorherigen Risikoanalyse verbunden.

Projektversicherung – Risikoanalyse
Auch bei einem Rahmenvertrag wird natürlich berücksichtigt und mit dem Kunden festgelegt, welche Art und Größe von Bauvorhaben der Bauunternehmer bzw. der Bauherr abwickelt, zum Beispiel ob er Wasserbaustellen betreibt, ob er das Feuerrisiko mitversichern will, ob das Bauherrnrisiko gem. ÖNORM B 2110 mit hineinzunehmen ist usw. Eine noch detailliertere Risikoanalyse kann – und muss – aber nur bei einer Einzelversicherung eines Projektes durchgeführt werden, angefangen mit der Vorlage des Lageplans. Dabei geht es, um eine risikoadäquate Prämie festlegen zu können, im Detail um Gewichtungen wie: Wo, in welcher Umgebung liegt das Projekt? Ist es eine Baulückenverbauung oder ist es ein Bau auf der grünen Wiese? Handelt es sich um einen Umbau, wo es einen Altbestand gibt? Wie sind die Bodenverhältnisse, wie tief geht es hinunter, wie schaut die Gründung aus? Ist es ein Streifenfundament, sind Bohrpfähle zu machen? Ist der Boden so beschaffen, dass mit Senkungen zu rechnen ist? Wird im Grundwasser gebaut, sodass es Wassereintritte geben kann?
Es wird also versucht, auch das größtmögliche Schadensszenario zu eruieren, z. B. wie weit kann das Bauvorhaben kurz vor der Übergabe abbrennen – der Bau als ganzer? Oder auch nur abschnitt- bzw. teilweise?

Vertragsbedingungen in Österreich
Grundsätzlich wird bei der „Bauwesen“ Versicherungsschutz gewährt, wenn ein Schaden eintritt, der für die Firma nicht vorhersehbar war. Und da gibt es zwei grundlegende Versicherungsbedingungen am österreichischen Versicherungsmarkt:
• Die BW 1/75, die Bauwesenbedingungen, die im Jahr 1975 erarbeitet und inzwischen von einzelnen Versicherungen modifiziert wurden. Die BW 1/75 bildet die Grundlage für alle Bauwesenversicherungsanbieter in Österreich – außer für die VAV.
Konkret: Die Allianz Elementar Versicherungs-AG, die Generali Versicherung AG, die UNIQA Sachversicherung AG, die Wiener Städtische Allg. Versicherung AG und die Zürich Versicherungs-AG versichern auf Basis der BW 1/75-Bedingungen (mit Neuerungen, daher mit jüngerem Datum versehen).
Die VAV hingegen hat schon seit 30 Jahren ihre eigenen Bedingungen:
• Die ABBV – Allgemeine Bedingungen für die Bauwesenversicherung.
Im Wesentlichen unterscheiden sich die BW 1/75-Bedingungen und die ABBV der VAV dadurch, dass die ABBV automatisch Deckungen beinhalten, welche auf BW 1/75-Seite erst durch zusätzliche Klauseln versucht wurden, an die ABBV anzupassen.
In den BW 1/75-Bedingungen hingegen liegt der „Knackpunkt“ tiefer sprich auf Bauleiter oder Polier-Ebene. Katzensteiner: „Wenn der Bauleiter zum Beispiel – aus Einsparungsgründen – anschafft, weniger Bewehrungseisen einzusetzen, und das hat einen Schaden zur Folge, dann gilt dieser nicht mehr als unvorhergesehen.“

Zusatzdeckungen
Die Grundlage für die Versicherung eines zu errichtenden Bauwerkes bildet normalerweise das Leistungsverzeichnis mit den kalkulierten Kosten. Tritt aber ein unvorhergesehener Schadensfall ein, werden zusätzliche Beträge und Leistungen benötigt, die im Leistungsverzeichnis natürlich nicht ausgewiesen sind.
„Und da“, so Katzensteiner, „muss man nun fragen, welcher Schaden könnte eintreten – zum Beispiel so genannte Schadensuchkosten, die zusätzlich versichert werden müssen. Es können in einem Schadensfall Sachverständigenkosten anlaufen. Oder zusätzliche Transportkos-ten – Eilkosten, wenn schnell Material herbeizuschaffen ist.“
Auch Überstunden am Wochenende, sofern dies erforderlich ist, um trotz Schaden den Bauzeitplan nicht zu überschreiten, fallen unter „Zusatzdeckungen“.
Ebenso können Entsorgungs- und Deponiekosten anfallen.
Katzensteiner nennt ein weiteres Beispiel: „Wenn etwa ein Hang abrutscht, mit dem ich nicht rechnen konnte, kann dies nach der besonderen Bedingung ,Baugrund und Bodenmassen‘ auch zusätzlich versichert werden.“

Bauherrnrisiko mitversichern
Grundsätzlich ist laut ABBV- bzw. VAV-Bedingungen die Baufirma versichert – laut ÖNORM B 2110. Darin heißt es aber sinngemäß, dass für unabwendbare Ereignisse grundsätzlich der Bauherr das Risiko zu tragen hat, sofern die Baufirma alles getan hat, um einen Schaden abzuwehren. Und da gibt es neben der Möglichkeit, den Bauherrn selbst zu versichern, die Variante, dieses Bauherrnrisiko bei der Baufirma mitzuversichern.

Gisela Gary
Hansjörg Preims

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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