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Wahlkampfthema Wohnbau

06.08.2010

International und auch im Bundesländervergleich steht Wien mit seiner bedarfsorientierten Wohnbauproduktion gut da, loben Experten. Bei Preisen und Zielgruppenorientierung scheiden sich aber die Polit-Geister.

In der Bundeshauptstadt ist heuer kein Ende der sommerlichen Hitzewelle in Sicht: Im Oktober wird gewählt. Auch das treibt so manchen Schweißperlen auf die Stirn. Unter anderem tritt mit dem herbstlichen Urnengang auch der Wiener Wohnbau zur Zeugnisverteilung an. Allen Unkenrufen und aller Detailkritik der politischen Mitwerber zum Trotz: Namhafte Experten stellen dem Wiener Rathaus grundsätzlich gute Noten aus.

„Der hohe politische Stellenwert des Wohnbaus und die großen Quantitäten haben dazu geführt, dass Wien heute im internationalen Vergleich der Metropolen die vermutlich beste Wohnversorgung aufweisen kann“, bilanziert Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW). Seit 2007 wird in Wien eine gesteigerte Neubauleistung von mehr als 7.000 Wohneinheiten jährlich mit Wohnbauförderungsmittel errichtet.

Trotz einer tiefen Krise des Wohnbaus in ganz Europa. Das Forschungs- und Beratungsnetzwerk Euroconstruct legt hierzu die Zahlen auf den Tisch: minus 24,7 Prozent alleine im vergangenen Jahr. „Der Wohnbau in Westeuropa ist momentan katastrophal. Die europaweite Produktion ist beinahe überall zurückgegangen. In drei Jahren um insgesamt 50 Prozent. Innerhalb eines Jahres wurden in Europa eine Millionen Wohnungen weniger gebaut“, berichtet Margarete Czerny, Wirtschaftsforschungsinstitut Wifo, von der Euroconstruct-Konferenz in Dublin. Und auch in Österreich sind die bundesweiten Zahlen ernüchternd: Bei einem geschätzten jährlichen Bedarf von etwa 55.000 Wohnungen wurde vergangenes Jahr mit 35.800 Bewilligungen der Tiefststand seit 20 Jahren erreicht.

Stabile Entwicklung
Anders eben in Wien, auch wenn es sich als schwierig erweist, an aktuelles Datenmaterial zu gelangen. So ganz nebenbei: Man möge doch endlich die Umsetzung des zentralen Gebäude- und Wohnungsregisters vorantreiben, lautet da vielerorts die Bitte. Das Wifo liefert die neuesten Zahlen der bewilligten Wohnungen über die zugesicherte Wohnbauförderung. 2009 waren es stattliche 6.937 Bewilligungen, mit einer stabilen Entwicklung seit 2006 (ohne Privatanteil, 2005: 5.496; 2006: 6.721; 2007: 6.696; 2008: 6.617) – bei einem vom Wifo geschätzten Bedarf von rund 7.000 Wohnungen. Damit liegt die Produktion an der Bedarfsgrenze. Es sind sogar etwas mehr, nach der Bevölkerungsprognose der Statistik Austria: 2010 zählt Wien 1.700.295 Bewohner, jährlich wächst die Stadt um rund 10.000 Einwohner. 2020 sollen es bereits 1,8 Millionen sein. Czernys Fazit: „Ich würde sagen: Der Wiener Wohnbau ist vorbildlich. Das Konzept hat sich als richtig erwiesen.“

Gemeint ist: In anderen Ländern wie etwa Spanien führten extrem hohe Überproduktionen unter anderem zu Preisverfall und wirtschaftlichem Dilemma. Insgesamt verfügt die Bundeshauptstadt laut Stadt Wien über rund 950.000 Wohnungen (Statistik Austria 2006: 956.110), davon rund 220.000 in Gemeindebauten und rund 217.500 Wohnungen gemeinnütziger Genossenschaften. Längst sind auch die Zeiten von Wohnstätten in Substandard vorbei: 746.242 Wohnungen zählt die Kategorie A (Statistik Austria 2006), 63.607 die Kategorie B, 18.944 die Kategorie C und doch noch immerhin 72.174 die Kategorie D. Der größte Teil, 26 Prozent aller Wiener Wohnungen, ist in Gebäuden mit Errichtungsdatum vor 1919 zu finden.

Faktor Zweckgebundenheit
Das Erfolgsrezept des Wiener Wohnbaus beruht laut Czerny auf vier Säulen: Gemeinnützigkeit, Wohnbaubanken, Bausparkassen – und besonders die zweckgebundenen Wohnbaufördermittel. „Die Mittel aus der Wiener Wohnbauförderung werden in Wien bereits seit Jahren ausschließlich für den Bereich des Wohnens verwendet, was sich als sehr sinnvoll erwiesen hat. Das starke Segment Subjektförderung erhöht – speziell in international wirtschaftlich schwierigen Zeiten – die Leistbarkeit von Wohnraum“, stellt Vizebürgermeister und Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ) auch angesichts der Diskussion um eine bundesweite Zweckbindung fest. Speziell in Wien setzt er bei der Wohnbauförderung auf Objektförderung mit Neubau und Sanierung sowie Subjektförderung wie etwa der Wohnbeihilfe. Ludwig: „2010 gibt es 285 Millionen Euro für den Neubau, rund 191 Millionen für Sanierungen und 123 Millionen für die Subjektförderung.“

Beim Thema Zweckgebundenheit tritt Czerny sogar für eine Bundesgesetzesänderung ein. Und Michael Pech vom Österreichischen Siedlungswerk ÖSW meint dazu: „Nicht nur der Verband der gemeinnützigen Bauträger, sondern auch Gewerkschaften und Wirtschaftskammer fordern einhellig die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderungsmittel für die Länder. Tatsächlich widmungskonform eingesetztes Fördergeld würde Bauinvestitionen in mindestens sechsfacher Höhe auslösen.“ Amann präzisiert: „Eine Wiedereinführung auf Bundesebene ist wohl wenig aussichtsreich. Ich bin sehr für eine Selbstbindung der Länder im Rahmen einer neuen Art.-15a-B-VG-Vereinbarung. Nicht die Förderungssumme sollte festgeschrieben werden, sondern die notwendigen Neubauzahlen in Abhängigkeit vom Wohnungsbedarf. Das wäre ein Anreiz für einen möglichst effizienten Einsatz öffentlicher Mittel.“

Faktor Wirtschaftsimpuls
Die stabile Wohnbauproduktion ist auch ein wesentlicher Faktor angesichts der angespannten Wirtschaftslage. „Sogar in Zeiten der Krise und eines dramatischen Rückgangs von freifinanzierten Projekten wurde im geförderten Wohnbau viel gebaut und saniert. Nach einem witterungs- und wohl auch krisenbedingten ersten Quartal 2010 blickt die Wiener Baubranche demnach wieder zuversichtlich in die Zukunft; die Umsatzzahlen steigen und die Arbeitslosenzahl in der Branche hat sich merklich verringert“, vermeldet Wiens Landesinnungsmeister Walter Ruck. Michael Ludwig: „Die Wiener Wohnbauförderung ist ein bedeutsamer Konjunkturfaktor, der rund 17.000 Arbeitsplätze sichert. Allein durch geförderte thermisch-energetische Sanierungen wurde in Wien seit dem Jahr 2000 ein Bauvolumen von rund einer Milliarde Euro ausgelöst und damit tausende Arbeitsplätze gesichert. Durch die neuen Sanierungsförderungen, die mit 15. Jänner in Kraft getreten sind, wird die Konjunktur in Wien verstärkt angekurbelt: Damit wird ein Bauvolumen von jährlich 400 Millionen Euro ausgelöst und so rund 5.000 Arbeitsplätze geschaffen beziehungsweise gesichert.“ Es geht aber auch um den Wirtschaftsstandort, wie Amann betont: „Der Wohnbau hinkt nicht der Entwicklung der Stadt hinterher, sondern ist zu einer Triebfeder im Standortwettbewerb geworden. Die Attraktivität einer Stadt als Wohnort und Arbeitsplatz wird in Zukunft von entscheidender Bedeutung für deren wirtschaftliche Entwicklung sein.“

Gemeinnütziger Wohnbau
Eine ganz wesentliche Rolle im Wiener Wohnbau spielen die gemeinnützigen Wohnbauträger. Karl Wurm, Obmann des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV, über deren Stellenwert: „Mit rund 50 Prozent des gesamten jährlichen Wohnungsneubaus leisten die gemeinnützigen Bauvereinigungen einen wesentlichen Beitrag zur Deckung des Wohnungsbedarfs. Das ist nur möglich, weil mit der Wiener Wohnbauförderung ein verlässlicher Partner zur Verfügung steht. Auf Bundesebene wurde die Zweckbindung der Wohnbauförderungsmittel abgeschafft, in Wien wurde sie zum Wohle des Wohnbaus und der Sanierung beibehalten.“ Genauer: 2009 wurden laut GBV alleine 4.455 Wohneinheiten von den Gemeinnützigen in Wien fertiggestellt, aktuell sind 6.697 in Bau.

Qualitativ hochwertig, nach Niedrigst­energiestandard, vielfach sogar Passivhäuser, sagt die Stadtverwaltung. Für Ludwig auch ein Erfolg der vor 15 Jahren installierten Bauträgerwettbewerbe: „Klar definierte Qualitätskriterien bei den Bauträgerwettbewerben in den Bereichen Ökonomie, Ökologie, Architektur und dem neuen Bereich Soziale Nachhaltigkeit stellen sicher, dass diese Vorgaben der Stadt Wien auch umgesetzt werden. Dadurch konnten die durchschnittlichen Baukosten gesenkt werden – also Einsparungen erzielt werden, die direkt den Mieterinnen und Mietern zugute kommen.“ Mit einem Wermutstropfen für die Bauträger, so Pech vom ÖSW: „Nachteilig sind die hohen Kosten für die Projektentwicklung. Bei Bauträgerwettbewerben konkurrieren viele Planungsteams miteinander, jedoch nur der Gewinner kann seine Vorkosten abdecken.“

Ein eingereichtes Konzept will also wohl durchdacht sein. Das Projekt Citycom2 folgt dabei – neben Großprojekten wie dem geplanten Passivhaus-Stadtteil Aspern – den Zukunftstrends in Sachen Wohnen. Stichwort: Wohngemeinschaften für junge Menschen. Pech über das ÖSW-Projekt: „Erstmals in Österreich wird ein Wohngemeinschaftsprojekt im Neubau realisiert, das jungen und junggebliebenen Menschen kostengünstiges Wohnen als Start in ein unabhängiges Leben ermöglicht.“ 98 geförderte Wohnungen und 42 geförderte Wohngemeinschaften werden nahe dem Wiener Nordbahnhof entstehen.

Kritik: Günstige Wohnungen fehlen
Nicht ganz so golden sieht die politische Konkurrenz den Wiener Wohnbau. So etwa David Ellensohn, Wohnbausprecher von den Grünen: „Derzeit herrscht ein Mangel an günstigen Wohnungen in Wien. Die Stadt hat es aufgegeben, selbst kommunale Wohnungen zu bauen, nachdem die letzten Gemeindebauten teuer und schwer zu vergeben waren. Stichwort Leberberg. Der geförderte Wohnbau wurde also einerseits komplett gemeinnützigen und privaten Wohnbauträgern überlassen, auf der anderen Seite warten tausende Menschen und Familien auf eine andere, größere oder überhaupt ihre erste Gemeindewohnung, weil ihnen die noch am erschwinglichsten erscheint. Es gibt zu wenig leistbaren Wohnraum, und so muss die Stadt erst wieder Beihilfen zuschießen, die eins zu eins an die Vermieter gehen. Die Mietzinsbildung nach dem Richtwertsystem gehört dringend verändert, so kann das Mietniveau insgesamt besser geregelt werden.“

In die gleiche Kerbe schlägt auch Henritte Frank von der FPÖ: „Wien baut gar nichts mehr. Die Bauträger geben im Gegenzug einen Teil der Wohnungen an die Stadt. Die Kosten werden unerschwinglich und steigen drastisch. Deshalb hat Wien auch die meisten Beihilfsbezieher. Für mich ist das der falsche Weg, und das darf man auch nicht als sozialen Wohnbau verkaufen. Es wird an der Zielgruppe vorbeigebaut. Es gibt etwa kaum behindertengerechte Wohnungen: 800 bräuchten wir, 200 gibt es. Und die sind dann so groß, dass viele sie sich nicht leisten wollen oder können.“

Und auch ÖVP-Stadtrat Norbert Walter sieht das ähnlich: „Insbesondere bei Dachgeschoßausbauten ist ein großes Potenzial vorhanden, das derzeit durch massive Bürokratie behindert wird. Investitionen von Privaten werden dadurch verhindert, das schlägt sich in Zeiten einer Wirtschaftskrise negativ zu Buche. Thermische Sanierung wird bürokratisch erschwert, Förderungen sind gering oder bereits ausgeschöpft.“ Und zum Thema Wohnbeihilfen: „2008 wurden 92 Millionen Euro ausbezahlt, 2003 waren es noch 61 Millionen. Die wachsende Zahl der Wohnbeihilfeempfänger – die meisten der knapp 60.000 leben im Gemeindebau – zeigt eine soziale Schieflage in dieser Stadt, für die diese Stadtregierung Verantwortung trägt.“

Kritik, die Ludwig so nicht gelten lässt: „Wir errichten keine Wohnungen von der Stange, sondern fördern bedarfsgerechten Wohnraum, der den unterschiedlichen Wohnwünschen und -bedürfnissen entspricht.“ Und zum Thema Wohnbeihilfen: „Die Subjektförderung ist eine wichtige Maßnahme, die Beziehern von geringerem Einkommen qualitätsvollen Wohnraum ermöglicht.“ Einige Änderungen soll zudem eine Novelle des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes bringen, die mit Oktober in Kraft treten soll. Ludwig: „So werden die Einkommensgrenzen, durch die der Zugang zu geförderten Mietwohnungen, Gemeindewohnungen und geförderten Eigentumswohnungen geregelt wird, einheitlich gestaltet und größtenteils erhöht. Auch für jene Wiener, die für die Finanzierung einer neuen Wohnung ein Eigenmittelersatzdarlehen in Anspruch nehmen wollen, gelten künftig erleichterte Regelungen und erhöhte Einkommensgrenzen.“

Helmut Melzer

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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