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Wer gewinnt, wer verliert

15.12.2015

Bislang zog der Fiskus bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen die Einheitswerte heran, um die Grundsteuer zu berechnen. Die Verfassungsrichter sahen das jedoch als verfassungswidrig an. Daher liegt nun seit 1. Juni 2014 ein neues Gesetz auf dem Tisch. Lesen Sie, wer die Sieger und wer die Verlierer des neuen Modells sind.

Eines gleich vorweg: Im engsten Familienkreis wird Grund und Boden auch nach der Neuregelung steuerlich günstig übertragen werden können. Es soll künftig aber nicht mehr darauf ankommen, ob Sie Ihre Liegenschaft verschenken oder verkaufen. Entscheidend ist vielmehr, ob Sie Immobilien an ein begünstigtes Familienmitglied oder an jemand anderen weitergeben. Bei Liegenschaftsübertragungen außerhalb der Familie bemisst sich die Grunderwerbsteuer prinzipiell

an der Gegenleistung – ausnahmsweise am Verkehrswert. Der Steuersatz bleibt in diesen Fällen unverändert bei 3,5 %.

 

Wie und in welchen Fällen ist der Verkehrswert zu ermitteln?

Der sogenannte „gemeine Wert“ eines Grundstückes – also de facto der Verkehrswert – kommt bei Übertragungen dann ins Spiel, wenn

• keine Gegenleistung vorhanden oder diese nicht zu ermitteln ist,

• die Gegenleistung geringer als der gemeine Wert des Grundstückes ist.

 

In diesen Fällen ist – so steht es in den Erläuterungen zum neuen Gesetz – der gemeine Wert gegenüber dem Finanzamt oder dem Notar „nachzuweisen oder zumindest glaubhaft zu machen“.

 

Als Grundlage für diesen Nachweis heranzuziehen sind:

  • ein Schätzgutachten
  • der tatsächliche Kaufpreis, falls das Grundstück kurz vor der Übertragung erworben wurde
  • vergleichbare Käufe in der näheren Umgebung

Diese neue Regelung gilt unter Fachleuten als fragwürdig. Sie wird für erhebliche Unsicherheiten und zusätzliche Kosten sorgen, wenn Grundstücke außerhalb des Familienkreises unentgeltlich den Besitzer wechseln.

 

Wie hoch ist die Steuer im Familienkreis?

Grundstücksübertragungen innerhalb des engsten Familienkreises – ob unentgeltlich oder entgeltlich! – sind gleich doppelt bevorzugt:

  • Die Grunderwerbsteuer ist immer nur vom Dreifachen des Einheitswertes zu berechnen. Maximale Berechnungsbasis sind jedoch 30 % des gemeinen Wertes, sofern dieser nachgewiesen wird.
  • Der Steuersatz liegt bei nur 2 %.

 

Wer ist begünstigt?

Steuerlich begünstigt lassen sich Grund und Boden an folgende Personengruppe übertragen:

  • den Ehegatten
  • den eingetragenen Partner
  • den Lebensgefährten, sofern ein gemeinsamer Hauptwohnsitz
  • besteht oder bestanden hat
  • einen Elternteil
  • ein Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind

 

Fazit: Die einen profitieren, die anderen verlieren

Der Fiskus kassiert also ab 1. Juni 2014 weniger Grunderwerbsteuer, wenn es um Kaufverträge innerhalb der engeren Familie geht. Zusätzlich profitieren auch Lebensgefährten – ihre Steuerlast

beim Grunderwerb sinkt von früher 3,5 % auf nun 2 %. Geschwister, Nichten, Neffen oder gar fremde Dritte kommen ab nun nicht mehr in den Genuss der Begünstigung. Sie müssen deutlich tiefer in die Tasche greifen: Für sie gilt künftig der deutlich höhere Verkehrswert als Bemessungsgrundlage für die 3,5%ige Grunderwerbsteuer.

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