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Wirtschaftliche Einheit im BTVG

04.12.2009

Die gesetzlichen Grundlagen bilden nachstehende Paragrafen: § 2 (1) Bauträgervertragsgesetz (BTVG) und §§ 17 und 18 KScHG. Das 2008 novellierte BTVG umfasst einen sehr weiten Bauträgerbegriff: Bauträger nach BTVG ist jede gewerbliche private oder gemeinnützige und jede sonstige natürliche oder juristische Person, die sich verpflichtet, einem Erwerber die in § 2/1 BTVG (siehe weiter unten) genannten Rechte einzuräumen.

Teilweise wurde/wird versucht, mittels dem Bauträgervertrag verwandten Vertragstypen, wie zum Beispiel dem Generalunternehmervertrag oder dem Betreuungsvertrag, das BTVG zu umgehen.
I) Verwandte Vertragstypen, I/1) Generalunternehmervertrag: Der Auftragnehmer (Generalunternehmer) verpflichtet sich zur schlüsselfertigen Übergabe eines Bauwerkes.
• Er erbringt die Leistung teilweise selbst,
• er vergibt die Leistung teilweise durch Subaufträge,
• er haftet für seine Subunternehmer so, als hätte er die Leistung selbst erbracht
• und handelt im eigenen Namen und auf fremde Rechnung.
• Der GU-Vertrag ist ein reiner Werkvertrag,
• es wird kein Eigentumsrecht wie beim Bauträgervertrag verschafft.

I/2) Betreuungsvertrag: Bei einem echten Betreuungsvertrag schließt der Liegenschaftseigentümer mit einem Betreuer einen Vertrag ab, dass dieser
• in seinem Namen und
• auf seine Rechnung
• Verträge mit Bauhandwerkern, Finanzierungsinstituten u. dgl. abschließen kann.
• Der Betreuer haftet nicht für fremde Leistung,
• er bereitet das Bauvorhaben nur in technischer und wirtschaftlicher Sicht auf.

III) Grundmerkmale eines Bauträgervertrages, III/1) Der Bauträger hat dem Erwerber nachstehende Rechte einzuräumen: Eigentum an einer Liegenschaft – z. B. auch nach Parzellierung – unter gleichzeitiger Errichtung eines Einfamilienhauses. Angeboten wird eine Liegenschaft und ein zu errichtendes Haus. Bei Wohnungseigentum:
• an einem Liegenschaftsanteil, verbunden mit einer Eigentumswohnung, die durchgreifend saniert werden muss,
• an einem Liegenschaftsanteil, verbunden mit einer neu zu errichtenden Doppelhaushälfte oder einem neu zu errichtenden Reihenhaus,
• an einem Liegenschaftsanteil, verbunden mit einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung.
In den vorbezeichneten Fällen sollten im Bauträgervertrag bereits die wichtigsten Bestimmungen des zukünftig abzuschließenden Wohnungseigentumsvertrages enthalten sein. Es ist jedoch auch möglich, gleichzeitig mit dem zu unterschreibenden Bauträgervertrag den Wohnungseigentumsvertrag unterfertigen zu lassen.

Streitpunkt Nachträge
Welche Variante die Bessere ist, ist umstritten. Oft führt die sofortige Unterfertigung dazu, dass Nachträge zum Wohnungseigentumsvertrag erforderlich sind, die von den Wohnungseigentümern nur noch schwer akzeptiert werden. Änderungen des Bauwerkes durch Kundenwünsche führen in einem solchen Fall zu einer nachträglichen Berichtigung des Wohnungseigentums, was wiederum Diskussionen aufkommen lassen kann. Fest steht meines Erachten, dass der Bauträger die größere Flexibilität hat, wenn der Bauträgervertrag bereits die wichtigsten Punkte des Wohnungseigentumsvertrages regelt und nach Fertigstellung des Bauwerkes der eigentliche Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen wird,
• an einem Liegenschaftsanteil, verbunden mit einem neu zu errichtenden Einfamilienhaus.
• an einem Baurechtsanteil, verbunden mit einem neu zu errichtenden Doppelhaushälfte oder einem neu zu errichtenden Reihenhaus.
• an einem Baurechtsanteil, verbunden mit einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung.
Diesbezüglich siehe obige Ausführung zur Begründung von Wohnungseigentum. Im vorliegenden Fall ist es die Begründung von Baurechtswohnungseigentum an einem Baurecht mit einem neu zu errichtenden Einfamilienhaus.
In diesem Zusammenhang wird nach den Wünschen des zukünftigen Mieters oder Pächters das Gebäude errichtet. Der Liegenschaftseigentümer vermietet oder verpachtet an den Bestandsnehmer das noch nicht errichtete Bestandsobjekt. Der Bestandsnehmer hat z. B. einen Baukostenbeitrag zu leisten. In diesem Fall befinden wir uns auch im Wirkungsbereich des WGG. Möglich wäre auch der Bau eines Gebäudes mit der Errichtung eines Betriebes, der an einen Dritten verpachtet wird.
Bei Leasing ist der Leasingnehmer der Erwerber, die Leasingfirma Zahlender als Leasinggeber und die Baufirma Bauträger im Sinne des BTVG. Erworben wird im BTVG ein neu zu errichtendes oder ein durchgreifend zu erneuerndes Gebäude, eine Wohnung oder ein Geschäftsraum. Unter dem Begriff durchgreifende Sanierung versteht der Gesetzgeber:
• Sanierungs- oder Umbauarbeiten, die im Stadium nach der Fertigstellung eines Rohbaus ansetzen bzw. mit solchen Arbeiten vergleichbar sind oder
• von der Kostenseite betrachtet: Die Hälfte der Kosten für einen Neubau sind aufzuwenden.
Bauträger ist, wer sich verpflichtet, einem Erwerber die in Abs. 1 des § 2 BTVG genannten Rechte einzuräumen – unabhängig davon, ob es sich um einen gewerblichen, privaten oder gemeinnützigen Bauträger handelt. Ein Bauträgervertrag liegt somit dann vor, wenn der Liegenschaftserwerb einerseits und die Hauserrichtung bzw. durchgreifende Sanierung andererseits eine wirtschaftliche Einheit darstellen.

Dr. Alfred Kobzina
Öffentlicher Notar
Landstraßer Hauptstr. 27, A-1030 Wien
T + 43(0)1/7134499
www.notarkobzina.at
www.immocercle.at

Autor/in:
Redaktion Bauzeitung
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