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Die Innenstadt von Lienz wird wie eine Shopping-Mall gemanagt und verwaltet.

Zurück ins Zentrum

26.02.2018

Alle reden von der Renaissance der Städte. Noch mehr boomen aber die suburbanen Speckgürtel. Gleichzeitig wächst selbst in Agglomerationen der Leerstand immer mehr.

Bereits zum sechsten Mal fand im Oktober die Öster­reichische Leerstandskonferenz statt, auf der diesmal im Osttiroler­ Innervillgraten Modelle für den Umbau, die Zwischen-­ und Neunutzung von landwirtschaftlichen Leerständen­ präsentiert und diskutiert wurden. Während im Agrarbereich ein seit Jahrzehnten währender ökonomischer Bedeutungsverlust für das Brachfallen zahlloser oft landschaftsprägender Bauten verantwortlich ist, gilt in den anderen Kategorien des heimischen Gebäude­bestands der Überfluss als Ursache von Verödung: Der Greißler ums Eck etwa sperrt nicht zu, weil es an Nachfrage fehlen­ würde, sondern weil dieser Nachfrage ein EU-weit beispielloses Angebot an Handelsflächen gegenübersteht: 1,9 Quadratmeter Verkaufsfläche entfallen statistisch auf jeden Österreicher, was angesichts eines Handelsflächenanteils von 0,7 Quadratmeter pro Kopf in Großbritannien getrost als heillose Überversorgung bezeichnet werden kann. Damit einher gehen der Funktionsverlust unzähliger Bauten sowie das Herunterkommen ihres Umfelds, aber auch die immense Vergeudung von Grund und Boden.

Lehrstand und Siedlungstätigkeit

Rund 17 Hektar nehmen wir in Österreich Tag für Tag für unsere Siedlungstätigkeit in Anspruch: für neue Supermärkte und Einkaufszentren, Wohn- und Bürohäuser, für Gewerbegebiete, Freizeit- und Erholungsanlagen oder auch die Rohstoff- und Energie­gewinnung – sowie für noch weitere Straßen und Parkplätze, wobei es von allem längst zu viel gibt. Aus Niederösterreich ist bekannt, dass dort 57 Prozent aller Einfamilienhäuser unterbelegt sind und für weitere 615.000 Menschen Wohnraum bieten könnten. Hochgerechnet auf ganz Österreich bedeutet dies theoretisch einen verfügbaren Wohnraum für etwa drei Millionen Menschen allein in Einfamilienhäusern.

In Wien wiederum stehen rund eine Million Quadrat­meter Bürofläche leer, und dennoch errichtet die längst irrational agierende­ Immobilienbranche derzeit 250.000 zusätzliche Quadratmeter – pro Jahr. Als Folge bleiben nicht nur neue Bürotürme halb unausgelastet, sie ziehen zudem Arbeitsplätze aus älteren Gebäuden ab und lassen diese auf Dauer brachfallen. Denn angesichts des Überangebots an modernen Büros nimmt niemand in Wien Geld in die Hand, um in die Jahre gekommenen Immobilien zu sanieren und wieder auf den Markt zu bringen.

Österreichweit sind laut Umweltbundesamt insgesamt 500 Millionen Quadratmeter Gebäudenutzfläche ungenutzt. 130 Millionen entfallen davon auf Produktions- und Lagerhallen von Industrie und Gewerbe. Gleichzeitig werden immer neue Betriebsbaugebiete gewidmet, mit öffentlichen Mitteln erschlossen und mit Wirtschaftsförderungen subventioniert, anstatt Anreize oder auch die Verpflichtung zur Umnutzung und Nachverdichtung bestehender Standorte zu schaffen. Dass eine nachhaltige Orts- und Stadt­entwicklung nicht ohne politische Steuerung auskommt und der freie Markt außer Stande ist, sich selbst zu regulieren, zeigt am besten der bereits erwähnte Einzelhandel.

Leere Herzen der Städte

Denn längst setzen die großen Fachmarkt- und Einkaufszentren nicht mehr „nur" kleineren Geschäften zu – sie kannibalisieren inzwischen einander. Die darbende Shopping-Mall in den Wiener Gasometern und das geschlossene Outlet-Center im niederösterreichischen Leobersdorf sind dafür ein ebenso beredtes Zeugnis wie die lange Krise von Uno Shopping in Leonding bei Linz oder der Niedergang des Airportcenters in Wals-Siezenheim bei Salzburg.­ Oft leiden Städte mit ihren traditionellen Geschäftsstraßen unter dem Egoismus ihrer sogenannten Speckgürtelgemeinden, die auf der grünen Wiese eine ruinöse Handelskonkurrenz für die nahegelegenen Innenstädte schaffen. Mancherorts schaufeln die Stadt­väter ihren Kaufleuten aber auch selbst das Grab: Wiener Neustadt, Wels, Horn, Vöcklabruck oder etwa Gmunden scheuten nicht davor zurück, auf eigenem Stadtgebiet periphere Shopping-Agglomera­tionen zu schaffen – noch dazu zu einer Zeit, als bereits allgemein bekannt war, was dies für ihre Zentren bedeuten würde: die Entleerung der Stadtplätze und Einkaufsstraßen und damit Ödnis im Herzen der Stadt.

Dass es auch anders geht, zeigt die Osttrioler Bezirkshauptstadt Lienz, die ab den 1990er-Jahren mit wachsendem Geschäftsleerstand in der Oberen Altstadt zu kämpfen hatte. Um einen weiteren­ Niedergang abzuwenden, rauften sich Politik und Verwaltung, Wirtschaftstreibende, Hauseigentümer und Bewohner zusammen, um gemeinsam eine Kehrtwende zu versuchen. Moderiert vom Stadtmarketing Lienz arbeiteten öffentliche und private Akteure der Innenstadt drei Jahre lang in einem kooperativen Quartiersentwicklungsprozess an der Analyse und Zielfindung bis hin zur Entwicklung und Umsetzung von Lösungen. Die seit 2004 realisierten­ Maßnahmen umfassen einheitliche Kernöffnungszeiten, die Organisation­ von Veranstaltungen, ein gemeinsames Marketingbudget sowie – einem stadtplanerischen Gesamtkonzept folgend – die Verkehrsberuhigung der Hauptstraße, die Neugestaltung von Gassen und Plätzen, die Bevorrangung von Fußgängern und Radfahrern auch auf Kosten von Parkplätzen, weiters Pflasterungen, Begrünungen sowie die Erneuerung der Straßenmöblierung, ein Beleuchtungskonzept für die Obere Altstadt, die Neugestaltung vieler Fassaden und Geschäftsauslagen bis hin zum Abriss einzelner­ verwahrloster Häuser zwecks Errichtung moderner Bauten.

Erfolgreiche Investitionen

Nach nur vier Jahren gab es in der Oberen Altstadt, die heute gemanagt­ und vermarktet wird wie eine Shopping-Mall, keinen einzigen Leerstand mehr. Bereits 2008 verzeichneten die Unternehmer eine Frequenzsteigerung von 61 Prozent und ein Umsatzplus von
7,7 Prozent. Gleichzeitig sank der Kraftfahrzeugverkehr im Zentrum um 40 Prozent, während der Radverkehr um 56 Prozent und der Fußgängerverkehr um 76 Prozent zunahmen. Die getätigten Investitionen führten zu einer Wertsteigerung der Liegenschaften um bis zu zehn Prozent – und lösten schließlich auch Nachfolge­effekte in anderen Stadtquartieren aus. So koordiniert die städtische Fachabteilung für Standortentwicklung, Wirtschaft und Marketing inzwischen ähnliche partizipative Entwicklungsprozesse in vier weiteren Geschäftsstraßen von Lienz, mit dem Ziel, wiederum mit privaten Investitionen die Gebäudesubstanz und mit öffentlichen Geldern den städtischen Freiraum zu attraktivieren.

Freilich wäre diese Erfolgsstory mit der Ertüchtigung der Altstadt allein nicht gelungen. Ebenso wichtig war und ist es, dass sich die Kommunalpolitik dem Drängen überregionaler Handelskonzerne, die auch in der Osttiroler Bezirkshauptstadt ihre Großprojekte realisieren wollen, nun schon seit Jahren widersetzt: Gleich zwei Einkaufszentren mit je 20.000 Quadratmetern sollten in Lienz entstehen, doch legte die Stadtverwaltung eine Strukturanalyse vor, die neben den bestehenden 90.000 Quadratmetern Verkaufsfläche nur noch einen Spielraum für maximal 8.000 Quadratmeter ergab. Und diese sollten nicht in peripherer Lage, sondern – verteilt auf zwei Standorte – im Zentrum Platz finden, wo sie die bestehende Geschäftsstruktur ergänzen können, anstatt sie zu konkurrenzieren. Möglichkeiten dazu gäbe es durch die Neunutzung eines überflüssig gewordenen Postgrundstücks direkt am Hauptplatz sowie einer kleinen Gewerbebrache am Stadtmarkt.

Nicht unabwendbar

Nicht verhindern konnte Lienz, dass vor drei Jahren in einer Nachbargemeinde ein Fachmarktzentrum eröffnet wurde. Damit regional wirksame Entwicklungen in Zukunft nicht mehr auf Basis kommunalpolitischer Alleingänge erfolgen, arbeitet die Bezirkshauptstadt mittlerweile mit ihren 14 Umlandgemeinden im „Zukunftsraum Lienzer Talboden" zusammen. Ihr Ziel ist eine gemeinsame Siedlungs- und Infrastrukturpolitik – und damit auch eine akkordierte Gewerbeentwicklung. So sollen künftige Betriebsansiedlungen an den geeignetsten Standorten der Region in interkommunalen Gewerbegebieten erfolgen, wobei die damit verbundenen Lasten und Erträge der Gemeinden untereinander aufgeteilt werden. Mit diesem ganzheitlichen Ansatz scheint es Lienz zu gelingen, sich dem Trend der Randwanderung und Zentrenverödung dauerhaft entgegenzustellen – und dem restlichen Österreich zu zeigen, dass innerstädtischer Leerstand kein unabwendbares Phänomen, sondern bloß politisches Versäumnis ist.

 

Autor/in:
Reinhard Seiss
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