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Der Wurzelanwuchs hat über die Bestandsjahre hinweg bewirkt, dass die Oberfläche der Begrünung höher als die Attikaoberfläche lag.

Mangelnde Pflege – großer Schaden

16.01.2018

Die vierte Jahreszeit ist angebrochen, und das heißt im Allgemeinen, die Anlagen, Gärten und natürlich auch Dachflächen aufräumen, pflegen und winterfit machen. Je nach Art der Nutzung oder Nichtnutzung sind verschiedene Leistungen erforderlich, denn auch im Winter soll das anfallende Wasser geordnet vom Dach abgeleitet werden können und die Einrichtung dafür auch funktionieren.

Dieses Mal darf ich ein Objekt präsentieren, das als genutztes Flachdach vor rund 16 bis 17 Jahren errichtet wurde und bis zum Frühjahr des Vorjahres nach den Angaben der Betreiber und Nutzer problemlos „funktioniert“ hat. Im Vorjahr kam es zu Wassereintritten, wie mir geschildert wurde, „so ganz untypisch“. Es regnete im Frühjahr besonders stark, und ganz überraschend trat im Raum unterhalb des Flachdachs an der aufgehenden Wand der Oberlichte, welche als Nordlichtaufbau massiv mit Festverglasung im vertikalen Bereich errichtet war, ein Wassereintritt auf. Bild 3 zeigt die Abrinnstelle nach der Öffnung der untergehängten Decke. Man war erstaunt, dass durch das dreilagig gedeckte, bituminöse Flachdach Wasser in das Gebäude eindringen kann. Danach, so schilderte mir der Facility-Manager, war bis zum Sommer trotz Regens nichts zu bemerken. 

Im Sommer, während einer längeren Regenperiode mit unterschiedlich starken Niederschlagsmengen, gab es plötzlich wieder einen Wassereintritt. Im Lauf des Jahres 2016 bis zum Winter haben sich die Wassereintritte verstärkt, und Anfang 2017 hat der Betreiber der Anlage eine Mängelrüge wegen eines geheimen, versteckten Mangels an die Bau-Arge, die das Objekt seinerzeit errichtete, als Generalunternehmer (GU) gerichtet. Dieser kann die Rüge an den seinerzeit die Flachdachabdichtung herstellenden Subunternehmer nicht mehr weitergeben, da dieser nicht mehr existent ist. 

Der Akt landet außerstreitig bei mir auf dem Tisch mit dem Auftrag: Suchen der Fehlstelle, Veranlassen der Behebung sowie Zuteilung der Kosten an den verantwortlichen Vertragspartner. Die Beteiligten würden meine Verteilung akzeptieren. 

Die Befundaufnahme vor Ort lieferte Überraschungen. Die ursprüngliche Errichtung ist derart erfolgt, dass die intensive Begrünung mit L-Betonwinkeln gegen die Attika abgegrenzt worden war, die Höhe jedoch in dem um 30 Zentimeter zurückgesetzten begrünten Bereich in der Ebene der Attikahöhe lag sowie das Kiesbett zur Attika hin mit Unterkante des Vier-Zentimeter-Trapfes der Attikaabdeckung geendet hat. Eine Entwässerung des Schotterbetts über Wasserspeier oder Gully gab es nicht. Dies bedeutete, dass anfallendes Wasser in der Drainageebene zu den mittig in der Dachfläche angeordneten Gullys zurückfließen musste. Der Wurzelanwuchs hat über die Bestandsjahre hinweg bewirkt, dass die Oberfläche der Begrünung nun höher als die Attikaoberfläche lag (Bild 1). Dass die Umleitung des Wassers in der Drainageschichte auf Dauer ohne besondere Maßnahmen, welche es nicht gab, nicht funktionieren konnte, zeigte der Wassereintritt. 

Die Dachfläche war mit zwei Gullys entwässert, über die Gullys hat man Betonringe mit einem Decken in die Begrünung gestellt. Mit Bild 2 dokumentiere ich den Zustand der Gullys nach ca. 17 Jahren in ungestörtem Dornröschenschlaf. Glaubhaft versicherten mir alle vom Betreiber stellig gemachten, für die Pflege des Objekts und der Außenanlagen zuständigen Mitarbeiter, dies waren fünf Mann und eine Frau, dass man diese Schachtdeckel niemals geöffnet hätte. Man habe ja nicht gewusst, was sich da unter den Deckeln befinde und wollte keinesfalls etwas beschädigen. Fremdbewuchs und Unkraut habe man regelmäßig entfernt. 

Bei der Betrachtung des Gullys stellt jeder Fachmann fest, dass die Entwässerungsleistung für einen Gewitterregen oder eine langanhaltende Regenperiode mit zwischenzeitlichen Schwallwasseranfall nicht mehr ausreichen konnte, daher auch ein Aufstau erfolgte. Es zeigte sich im Laufe der Begehungen, dass die Hochzüge der Abdichtung an die massiven Nordlichtkonstruktionen in der Ebene der Begrünung, also der Wurzelballen, geendet haben und dass auch die vier Zentimeter freier Hochzug an der Attika, welche jahrelang scheinbar zur Verhinderung des Übergehens bei Starkregen ausgereicht hatten, nicht mehr ausreichend hoch waren und nun ein Überlaufen der Attika stattfand. 

Dass keine fachgerechte Pflege erfolgte, wollten die Betreiber nicht so richtig einsehen, sie meinten, es habe sie ja niemand darauf hingewiesen, dass ein Fachunternehmen derartige Anlagen warten muss, dass sich die Höhen im Laufe der Nutzungsjahre geändert haben, sei ihnen nicht aufgefallen. 

Die Endvereinbarung zwischen den Beteiligten lautete nach einigen Verhandlungsrunden, die Flachdachanlage wird auf den neuesten Stand der Technik gebracht, die Kosten werden vom Betreiber getragen, allerdings trägt die Kosten für die Ertüchtigung der Abdichtung durch das Höherführen der Hochzüge über die Ebene des Nutzbelages der GU. Ein brauchbares Ergebnis unter Berücksichtigung der Streitvermeidung. Die Wartungsaufgabe über die kommenden zehn Jahre wurde ausgeschrieben, ein in der Nähe ansässiger Bauwerksabdichter hat den Auftrag erhalten und wird nun jährlich die erforderliche Betriebswartung durchführen. 

Den Kollegen, denke ich, sollte der Hinweis des Betreibers, dass ihn ja niemand auf die erforderliche Pflege hingewiesen habe, zu denken geben. Unter Umständen wäre es im Sinne des Vermeidens einer späteren Mängelrüge heute sinnvoll, eine „Gebrauchsanleitung“ mit der Schlussrechnung im Zuge der Übergabe dem Besteller eines Flachdaches, ob genutzt oder ungenutzt, zu übergeben. 

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