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Die Anlage des aktuellen Schadensfalls ist mit Begrenzungsmauern aus Sichtbeton, Grünflächen, Gehbelag, Kiesstreifen und Spielgeräten durchwegs aufwendig gestaltet.

SV-Praxis: Sanierung eines Neubaus

10.09.2019

Modern und der innovativen Architektur sowie dem Lebensstil der jungen Generation (angeblich) angepasst, gibt es bei größeren Wohnanlagen, je nach Objektsgeschoßen, in der Mitte der Bauhöhe oft sogenannte Begegnungszonen. In diesem Schadensfall gab es dort unliebsame Begegnungen, wie Sachverständiger Gerhard Freisinger aus der Praxis berichtet.

Baustelle vor der Terrasse, Wassereintritte in den Wohnungen unter der Begegnungsfläche – die Anwohner drohten vom Kaufvertrag zurückzutreten.
Bei diesem Schacht wurde der Folienhochzug durchschnitten vorgefunden. Die FLK-Abdichtung wurde dann bis zur Abdichtung ausgeführt.

Begegnungszonen sind je nach Wohnqualität und Kosten der Wohnfläche unterschiedlich ausgestattet. Von Betonplattenwüste mit einigen sonnenbeschienenen Bänken und Spielgeräten bis zur üppigen extensiven Begrünung ist alles zu finden. Ich habe den Eindruck, wirklich richtig bauen kann diese Bauteile ohnedies niemand, denn es gibt aus meiner Sicht kaum ein Objekt, bei dem alle Wohnungen unter der Fläche und in der Flächenebene nach der Übergabe ungestört benutzbar sind. Die einen brauchen einen Regenschirm über dem Esstisch, die anderen haben eine Dauerbaustelle vor ihrem Balkon oder der Terrasse.

So eine Situation habe ich diesmal mitgebracht. Als die Anfrage des Investors bei mir am Schreibtisch gelandet ist, ob ich mich um die Sache kümmern würde und Eile geboten wäre um die Bauschäden möglichst gering zu halten, war nicht herauslesbar, was da wirklich dahinterstand. Wenn so etwas bei mir landet, ist es meist eine nicht fachgerecht ausgeführte Flachdachabdichtung mit Wassereintritten in das Objekt. Hier kam noch dazu, dass die Eigentümer der Wohnungen angedroht haben vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn nicht bis zu Tag X die Baustelle vor der Terrasse beendet ist bzw. die Wohnungen unter der Begegnungsfläche keine Wassereintritte mehr aufweisen. Eine Familie war bereits in ein Ersatzquartier umgesiedelt worden.

Die Bilder zeigen eine durchaus aufwendige Anlagengestaltung. Vom Grundprinzip her ein Warmdach, diffusionshemmende Schicht aus E-AL-GV4, Wärmedämmung EPS W 30+ mit einer zwei Millimeter dicken FPO-Folie als Abdichtung, Vlies, Gummigranulat, HDPE-Wasserspeichermatten und Begrünung bis zu 1,30 Meter Schütthöhe, in den Randbereichen Schotterkoffer. Die Bepflanzung mit Bäumen bis zu drei Meter Höhe und Sträuchern war bereits gut angewachsen. Natürlich gab es auch jede Menge Durchdringungen von Lüftungsrohren aus den unteren Geschoßen, und damit auch Anschlüsse und Einbindungen an unterschiedliche Werkstoffe. Die Lüftungsrohre waren mit Blechschächten verkleidet, diese nur auf der Abdichtung aufgestellt und nicht eingebunden. Die Einbindung erfolgte am Rohr selbst durch den Folienhochzug und Klemmschelle. Bei dem im Bild gezeigten Schacht habe ich den Folienhochzug durchschnitten vorgefunden und diese FLK-Abdichtung zur Abdichtung ausführen lassen.

Das Übersichtsbild zeigt eine nette, aufwendig gestaltete Anlage mit Begrenzungsmauern aus Sichtbeton, vor Ort betoniert, einer Schaukel, derer es mehrere auf der Fläche gibt. Rechts im Bild eine Grünfläche, erhaben gegenüber dem Gehbelag ausgeführt, Kiesstreifen zu Attika hin, Rigol entlang des Gehbelags, im Gehbelag den Gully mit begehbarem Einlaufgitter, und die Einschau ergab einen Stichkanal zum Gully vom Rigol weg.

Die genauere Nachfrage ergab, der Bauwerksabdichter war fertig und hat, in diesem Fall für ihn positiv, darauf bestanden, dass das Flachdach gemäß ÖNORM B 2110 vor dem weiteren Bearbeiten der Fläche durch andere Unternehmen vom Bauherrn abgenommen wurde. Im Protokoll stand: „Das Flachdach dicht, ohne bemerkbare Wassereintritte, zum Zeitpunkt der Abnahme übergeben“. Danach kam die Baufirma mit der Errichtung der Trennwände und dem Verlegen der Gehbeläge und etwas überschneidend das Gartenbauunternehmen mit dem Errichten der Grünanlage. Dazwischen wurden die Spielgeräte mit Ortbetonfundamenten nach Plan aufgestellt.

Die Behauptung war, der Bauwerksabdichter hat mangelhaft gearbeitet, sonst würde es keine Wassereintritte geben, vor allem beim Folienschweißen sei im Bereich der T-Stöße falsch gearbeitet worden. Es wurden mir auch aus bereits überarbeiteten Flächen einige Ausbaumuster vorgelegt. Ich konnte keinen Bearbeitungsfehler feststellen, die untere Bahn war abgeschrägt, die Schweißung mit der Hand ausgeführt und eine kleine Schweißraupe vorhanden. Wassereintritt konnte es dort keinen gegeben haben, aber die Prüfung mit dem Funkenschlagverfahren hat an der Stelle angezeigt, dass Wasser unter der Folie vorhanden ist, so der junge Dipl.-Ing., welcher als ÖBA tätig war.
Ein wenig unruhig wurden die Teilnehmer der Begehung, als ich ganz genau wissen wollte, wie die Schalung der bis zu zwei Meter hohen und 15 Zentimeter breiten Ortbetonwände in Sichtbetonqualität so aufgestellt wurde, dass diese mit Beton befüllt und gerüttelt werden konnten. Vor allem von Interesse war, wie das Einbringen der Bewehrung erfolgte und was unter der Schalung an Schutz verwendet worden war. Ganz plötzlich waren da doch Wissenslücken vorhanden. Der Polier meinte: „Jo immer san mir net dabei gstanden wenn die Betonbauer heroben goarbeitet hoben“. Auf die Frage: Wer hat was kontrolliert? Schweigen. Wer hat was abgenommen? Schweigen. Wer hat was geprüft vor dem Verlegen des Gehbelages und dem Einbringen des Begrünungsaufbaus? Schweigen. So eine alleine stehende Wand freilegen und feststellen, dass teilweise nicht einmal die vom Bauwerksabdichter flächig verlegte Gummigranulatmatte vorhanden war, dort wo diese im Weg war, wurde sie einfach entfernt und direkt auf die Folie die Schalung aufgestellt und betoniert.

Also kam man überein: Rückbau entlang der Ortbetonwände mindestens zwei Meter breit, da auch Stützen die Schalung in der Senkrechten gehalten haben und nicht sicherzustellen war, dass der eine oder andere Schalungsbauer nicht doch durch die Abdichtung in die Decke gebohrt hat, wenn auch, das war eine glaubwürdige Aussage, den Vorarbeitern der Partien aufgetragen wurde, die Folie keinesfalls anzubohren. Die Wände sollten bis 30 Zentimeter über den Gehbelag mit FLK abgedichtet werden. Natürlich musste die Krone der Wände auch mit FLK behandelt werden, um das Eindringen von Wasser über die Schwindrisse bis zur Folienoberfläche zu vermeiden. Eingedrungenes Wasser konnte nun auch nicht mehr ausrinnen. 

Als Schlusswort darf ich anmerken, dass der Kollege, durch seine Hartnäckigkeit die Bestimmungen des Werkvertrages einzuhalten, mit der Übernahme der Flachdachkonstruktion durch den Bauherren vor der Weiterarbeit auf der Dachfläche durch andere Unternehmen, das einzig richtige gemacht hat. Damit hat er sich freigespielt. Die Sanierungskosten wurden an alle nach dem Bauwerksabdichter auf der Dachfläche tätigen Unternehmen aufgeteilt, der Kollege hat keinen Beitrag zu leisten gehabt, im Gegenteil, er hat den Auftrag für die FLK-Abdichtung erhalten. Eine Fremdfirma für diese Arbeiten hätte eine Gewährleistungseinschränkung bedeutet. 

Autor/in:
Gerhard Freisinger
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