Direkt zum Inhalt

Über das Schenken

16.01.2017

Was Sie bei der unentgeltlichen Übertragung von Liegenschaften beachten müssen.

Die unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften nennt man Schenkung. Das Wesen der Schenkung ist, dass keine Gegenleistung erbracht wird. Je nachdem welches Objekt verschenkt wird, kann es sein, dass es sich um ein gesamtes Objekt (Liegenschaft) handelt, um die Schenkung von Miteigentumsanteilen (wenn zum Beispiel eine Wohnung verschenkt wird, aber kein Wohnungseigentum begründet ist) oder wenn der Schenkungsgegenstand die im Wohnungseigentum stehende Wohnung darstellt.

Übergabe

Die Schenkung ist eine besondere Übertragungsform, bei der spezielle Formvorschriften eingehalten werden müssen. So kommt es darauf an, ob der Schenkungsgegenstand vor Unterfertigung des Schenkungsvertrags übergeben worden ist oder nicht. Daran knüpft der Gesetzgeber wesentliche Formerfordernisse. Ob im Einzelfall tatsächlich eine Übergabe vorliegt, sollte von fachkundiger Seite geprüft werden. Wenn die vom Gesetzgeber geforderten Formen nicht eingehalten werden, ist der Vertrag nichtig, die Schenkung gilt als nicht erfolgt und kann rückabgewickelt werden.

Beschränkungen

Gleichzeitig mit dem Schenkungsvertrag können auch Beschränkungen des Eigentums vereinbart werden, die im Grundbuch eingetragen werden können. So kann zum Beispiel ein Wohnrecht eingetragen werden, ein Veräußerungs- und Belastungsverbot oder ein Fruchtgenussrecht. Dies ist, wenn man schon das Eigentumsrecht durch die Schenkung aufgibt, in gewisser Weise ein „Unterpfand“, das sich der Geschenkgeber quasi noch in der Hand behält. Auch das Wohnrecht ist eine Beschränkung des 

Eigentumsrechts, da hier der Geschenkgeber berechtigt ist (je nach Formulierung), noch bis zu seinem Lebensende dort zu wohnen, auch wenn er nicht mehr Eigentümer ist. Die Frage der Betriebskosten etc. bedarf einer eigenen Ausformulierung in einem eigenen Vertrag.

Prinzipiell werden diese Beschränkungen im Grundbuch eingetragen, sofern es sich um Verwandte im weitesten Sinn handelt. Dies bedeutet, dass es sich um ein sogenanntes dingliches Recht handelt. Es gilt auf jeden Fall auch gegenüber Dritten, also für nachträgliche Erwerber der Liegenschaft. Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die Eintragung im Grundbuch nicht vorliegen, bedeutet dies immer noch eine obligatorische Einschränkung im Rahmen eines Vertrags.

Steuern und Gebühren

Bei Abschluss eines Schenkungsvertrags werden natürlich auch Steuern und Gebühren fällig. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nicht mehr, wie früher, nach dem gesetzlichen Einheitswert, sondern nach dem (neuen) Grundstückswert. Da üblicherweise der Grundstückswert über dem gesetzlichen Einheitswert liegt, stellt dies vordergründig eine Verteuerung dar. Der Gesetzgeber hat aber dafür Sorge getragen und das sogenannte Stufenmodell für die Verrechnung der Grunderwerbsteuer eingeführt. Wenn unter Lebenden innerhalb des Familienverbands eine entsprechende Schenkung erfolgt, kommt der Stufentarif zur Anwendung: Die ersten 250.000 Euro werden mit 0,5 Prozent versteuert, die nächsten 150.000 Euro werden mit 2,0 Prozent versteuert, alles über 400.000 Euro wird mit 3,5 Prozent versteuert.

Für den Fall, dass Gegenleistungen mit der Schenkung vereinbart werden, werden diese steuerlich gesondert behandelt. Der Stufentarif kommt auch dann zur Anwendung, wenn eine Übertragung einer Immobilie außerhalb des Familienverbandes erfolgt und die Gegenleistung nicht ermittelt bzw. zugeordnet werden kann. 

Zu beachten ist, dass Erwerbsvorgänge (zum Beispiel Schenken) innerhalb gewisser Fristen zusammengerechnet werden, bei denen der Stufentarif anwendbar ist. Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer ist also wichtig, ob zwischen denselben Personen (in dieselbe Richtung) derartige Erwerbsvorgänge innerhalb von fünf Jahren bereits erfolgt sind. Dies muss dann zusammengerechnet werden und wird eine höhere Steuerbelastung ergeben.

Bitte beachten: Die Meldepflicht bei Geschenken gilt entgegen einer weit verbreiteten anders lautenden Meinung für alle Schenkungen, also auch für Wertpapiere, Bargeld oder Unternehmensanteile. Immobilien, also Grundsücke, Eigentumswohnungen etc., sind jedoch von der Meldepflicht ausgenommen, da ohnedies die Grunderwerbsteuer fällig wird. 

Autor/in:
Stephan Trautmann

Dr. Stephan Trautmann ist auf die Rechtsberatung von Klein- und Mittel­betrieben spezialisiert.

Rechtsanwalt Dr. Stephan Trautmann
1030 Wien, Ungargasse 4/2/10
Mobil: 0664/326 5258

Werbung
Werbung